Wet WOZ

Bent u op zoek naar een uitleg over de begrippen en activiteiten die in de Wet waardering onroerende zaken worden genoemd? Onderstaand vindt u een uitleg over de Wet WOZ op basis van trefwoorden. De wettelijke tekst kunt u vinden op de website van overheid.nl.

1. Adressering (nummeraanduiding)

Bij het toekennen van adressen (nummeraanduidingen) aan woningen en niet-woningen kent de gemeente de onderstaande variaties:

  1. huisnummer (zoals 1, 2, 3, etc.);
  2. huisnummer met huisletter (zoals 1A, 1B, 1C, etc.);
  3. huisnummer met huisnummertoevoeging (zoals 1 A1, 1 A2, 1 B1, 1 B2, etc).
  4. huisnummer met specifieke lettertoevoeging (zoals een WOZ-adres met W-nummer).
2. Bedrijfsruimten en andere objecten

Van courante bedrijfsruimten, zoals winkels en kantoren, wordt de waarde in het economische verkeer bepaald. Veel gebruikers van deze bedrijfsruimten huren de ruimte. Daardoor zijn zeer weinig verkooptransacties beschikbaar als marktinformatie. Beschikbare verkoopprijzen hebben vaak betrekking op de verkoop aan een belegger (al dan niet in verhuurde staat). Voor deze courante bedrijfsruimten komt het "economische verkeer" meer tot uitdrukking in verhuurtransacties dan in verkooptransacties. Daarom bepalen we de waarde van courante niet-woningen meestal op basis van kapitalisatie van de huurwaarde. Gemeenten zijn in het kader van de Wet WOZ verplicht permanent nieuw overeengekomen huurprijzen te verzamelen. Daarmee kunnen we een goede inschatting maken van de huurwaarde.

Voor de niet-courante objecten wordt de WOZ-waarde meestal gebaseerd op de gecorrigeerde vervangingswaarde. Dit geldt zowel voor bedrijfsmatig gebruikte objecten (bijvoorbeeld industriele installaties) als voor publieke objecten (scholen, ziekenhuizen). De gemeente moet bij de waardebepaling van niet-woningen in principe altijd de hoogste waarde hanteren van de gecorrigeerde vervangingswaarde en de waarde in het economische verkeer.

3. Belanghebbenden

Eigenaren van onroerende zaken en gebruikers van niet-woningen zijn OZB-plichtig. Zij ontvangen jaarlijks een WOZ-beschikking. Een WOZ-beschikking wordt verzonden aan "degene die aan het begin van het tijdvak het genot heeft van de onroerende zaak krachtens eigendom, bezit of beperkt recht". Deze genothebbende wordt bij de uitvoering van de Wet WOZ meestal aangeduid als de eigenaar, maar dat kan bijvoorbeeld ook een erfpachter zijn.

Indien een onroerende zaak (zijnde een niet-woning) in gebruik is bij een ander dan de eigenaar, dan wordt ook een WOZ-beschikking verzonden aan "degene die aan het begin van het tijdvak de onroerende zaak al dan niet krachtens eigendom, beperkt recht of persoonlijk recht gebruikt". Wanneer er meerdere eigenaren of meerdere gebruikers van een onroerende zaak zijn, dan wijst de gemeente de belanghebbende aan waaraan de WOZ-beschikking wordt toegezonden. Een ander die in verband met de belastingheffing belang heeft bij de waarde van een onroerende zaak kan de gemeente schriftelijk verzoeken om een WOZ-beschikking (zie WOZ-beschikking op verzoek).

4. Belastingheffing op basis van de Wet WOZ

Bij verschillende belastingen speelt de waarde van een onroerende zaak een rol. De Wet WOZ zorgt ervoor dat de belangrijkste belastingen waarbij die waarde een rol speelt, gebruik maken van een uniforme waarde.

De onroerende-zaakbelasting
De aanslag onroerende-zaakbelasting en de aanslag voor de overige gemeentelijke belastingen worden, zoveel mogelijk gecombineerd met de aanslag waterschapsbelastingen, door de Belastingsamenwerking West-Brabant te Etten-Leur verzonden. Zie voor meer informatie www.bwbrabant.nl.

Waterschap
Het waterschap ontvangt de gegevens van de gemeente en verstuurt de aanslag zo snel mogelijk en voor zover mogelijk gecombineerd met de gemeentelijke belastingen.

Belastingdienst
De Belastingdienst gebruikt de WOZ-waarde bij de controle van de aangiften inkomstenbelasting en/of vermogensbelasting. Zij hanteert de aangegeven WOZ-waarde van de eigen-woning. Daarnaast geldt voor woningen de WOZ-waarde als basis voor de erf- en schenkbelasting.

Verder
De WOZ-waarde wordt verder ook gebruikt door notarissen, banken en verzekeraars voor het verstrekken van hypotheken en fraudebestrijding. Tevens zijn vanaf 1 oktober 2016 de WOZ-waarde van woningen openbaar en kunnen de in de Gemeente Breda gelegen woningen opgevraagd worden via de link ‘WOZ-waarde opvragen’.

5. Bezoek van de taxateur

De gemeente beschikt over veel gegevens van de binnen de gemeente gelegen onroerende zaken. Daarnaast kan de gemeente u, als belanghebbende, eventueel inlichtingen vragen. Kenmerken zoals de ligging, de aanwezigheid van een dakkapel of het buitenonderhoud kunnen we van buitenaf beoordelen. In specifieke gevallen (bijvoorbeeld bij een bezwaarschrift, transactie of verbouwing) is het mogelijk dat een taxateur uw woning of bedrijfspand wil bezoeken. Het spreekt voor zich dat de taxateur zich legitimeert en aangeeft met welk doel hij/zij u bezoekt. Het is natuurlijk ook mogelijk om een afspraak te maken.

6. Bezwaar en beroep

Bezwaar

Indien u vragen heeft of het niet eens bent met de vastgestelde WOZ-waarde, kunt u ter informatie een taxatieverslag opvragen. Geeft dit taxatieverslag wat meer duidelijkheid? Of heeft u nog andere vragen op dit gebied waarop u nog geen of onvoldoende antwoord heeft? Leg ze gerust aan ons voor.

U kunt hiervoor contact opnemen met de medewerkers van de afdeling Administratie & Basisregistraties. Zij zijn op werkdagen van 8.00 tot 17.00 uur telefonisch te bereiken op het telefoonnummer: 14 076 en via het e-mail adres: WOZ@breda.nl. De betreffende medewerker zal uw vragen op een zo goed mogelijke wijze proberen te beantwoorden en eventuele onduidelijkheden nader verklaren. Indien telefonisch al blijkt dat de uitgevoerde waardebepaling niet geheel correct heeft plaatsgevonden, kan het zelfs zo zijn dat het indienen van een bezwaarschrift misschien niet eens nodig is. Dit kan echter wel per object verschillend zijn.

Wanneer u na ontvangst van het taxatieverslag en eventuele nadere informatie nog reden ziet om in bezwaar te gaan, dient u binnen zes weken na dagtekening van de WOZ-beschikking een bezwaarschrift in te dienen.

Digitaal kunt u via het menu aan de linker zijde 'Bezwaar maken'.

Per post kunt u het bezwaarschrift richten aan het hoofd van de afdeling Administratie & Basisregistraties, postbus 90156, 4800 RH Breda.

De reden voor het indienen van een bezwaarschrift hoeft niet alleen de hoogte van de vastgestelde WOZ-waarde te betreffen. U kunt ook bezwaar maken als u vindt dat de WOZ-beschikking niet voor u is bestemd of als u vindt dat de onroerende zaak niet goed is aangeduid. Op een ingezonden bezwaarschrift ontvangt u een ontvangstbevestiging. Ter afsluiting van de bezwaarprocedure wordt schriftelijk uitspraak gedaan.

Indien door een uitspraak op bezwaar de waarde van een onroerende zaak wordt verminderd, geldt deze lagere waarde voor alle belanghebbenden bij de onroerende zaak. Een voorbeeld: de huurder van een bedrijfspand dient een bezwaar in tegen de hoogte van de waarde. Hij krijgt gelijk, de waarde wordt lager vastgesteld. De gemeente vermindert vervolgens de WOZ-beschikking "ambtshalve" ook voor de eigenaar. Bovendien worden de Belastingsamenwerking West-Brabant, het Waterschap en de Belastingdienst automatisch geïnformeerd, indien de WOZ-waarde van een object wordt verlaagd. Ook andere afnemers zoals notarissen, banken en verzekeraars kunnen van de door de gemeente vastgestelde WOZ-waarde gebruik maken.

Beroep

De waarde van een onroerende zaak wordt bij beschikking vastgesteld. Indien u van mening bent dat de WOZ-waarde na een afgehandelde bezwaarprocedure nog (steeds) onjuist is vastgesteld, kunt u tegen de ontvangen uitspraak een beroep instellen bij de rechtbank. Dit staat tevens weergegeven in de ontvangen uitspraak. Bij het instellen van beroep moeten griffierechten worden betaald.

Indien door een uitspraak op bezwaar of door een uitspraak van de belastingrechter de waarde van een onroerende zaak wordt verlaagd, geldt deze lagere waarde tevens voor alle belanghebbenden bij de onroerende zaak.

7. Bezwaarkosten

Wanneer u een bezwaarschrift tegen de WOZ-waarde in wilt dienen dan kunt u dit op twee manieren doen:
- u dient zelf het bezwaarschrift in;
- u schakelt een professionele partij in die namens u bezwaar maakt.

Kosteloos
Het indienen van een bezwaarschrift is voor u altijd kosteloos. Dit is vastgelegd in de Algemene wet bestuursrecht (artikel 7:15 lid 1). In het bezwaarschrift moet minimaal de reden van uw bezwaar vermeld staan en het aanslag- of beschikkingsnummer waar u bezwaar tegen maakt. Ook moet het bezwaarschrift door u ondertekend worden. Het bezwaarschrift mag eenvoudig zijn, het belangrijkste is dat u aangeeft waarom u het niet eens bent met de door de gemeente vastgestelde WOZ-waarde.

Gemachtigde
Er zijn diverse professionele partijen op de markt die namens u bezwaar kunnen maken. Deze bedrijven adverteren vaak met slogans als: "Wij maken gratis bezwaar voor u". Wanneer u het bezwaarschrift door deze partijen laat indienen verzorgen zij alle correspondentie voor u. Zij doen dit echter niet enkel om u te helpen. De achterliggende motivering van deze bedrijven ligt in een eventueel van de gemeente te vorderen kostenvergoeding. Deze kostenvergoeding kan (afhankelijk van het bezwaarschrift) oplopen tot meer dan € 1.000,00 per bezwaarschrift wanneer het bezwaarschrift wordt toegewezen. Voor bezwaarschriften die niet toegewezen worden geldt geen kostenvergoeding.

Het is belangrijk om te weten dat u, als belanghebbende, echter niets van deze door de gemeente betaalde kostenvergoeding ontvangt. Hoewel de gemeente (bij toekenning van het bezwaar) de kostenvergoeding weliswaar volledig op uw bankrekening stort, bent u contractueel verplicht het volledige bedrag door te boeken naar het bedrijf dat namens u bezwaar gemaakt heeft. De kosten van de werkzaamheden die deze bedrijven voor u verrichten bedragen in werkelijkheid vele malen minder dan de daarvoor door de gemeente te vergoeden kosten.

Hieruit volgt dat de "gratis" dienstverlening in de praktijk inhoudt dat de gemeente op jaarbasis tienduizenden euro's belastinggeld aan dergelijke bedrijven moet betalen. Dit is belastinggeld dat op deze manier niet aangewend kan worden voor de zaken waarvoor het bedoeld is, namelijk het verrichten van diensten voor de burgers van uw gemeente.

Bezwaarafhandeling
Voor de afhandeling van een bezwaarschrift is het niet van belang door wie het bezwaarschrift ingediend wordt. Dit geldt ook voor de inhoud van het bezwaarschrift. Het maakt geen verschil of het bezwaarschrift "simpel" is opgesteld of professioneel. De gemeente heeft de plicht om alle bezwaarschriften serieus te behandelen, er wordt geen onderscheid gemaakt: een bezwaarschrift is een bezwaarschrift. Een door u ingediend bezwaarschrift wordt even grondig afgehandeld als een bezwaarschrift dat door een professioneel bedrijf ingediend wordt.

De gemeente wordt overigens uitgebreid gecontroleerd op haar werkzaamheden in het kader van de Wet WOZ door de Waarderingskamer.

Uit deze controles van de Waarderingskamer blijkt dat de gemeente Breda zorg draagt voor een kwalitatief goede afhandeling van de WOZ-bezwaarschriften. Dit wordt ook bevestigd door een recent onderzoek van de Vereniging Eigen Huis. Uit bovenstaande blijkt dat de gemeente Breda zeer veel zorg draagt om tot een correcte afhandeling van uw bezwaarschrift te komen. De gemeente wil u vriendelijk verzoeken om (wanneer u een bezwaarschrift in wilt dienen) goed na te denken over de wijze waarop u het bezwaarschrift indient. Wanneer u zelf het bezwaarschrift indient zal de uitkomst hetzelfde zijn dan wanneer u een professionele partij inschakelt. Het grote voordeel van zelf uw bezwaarschrift indienen is dat wij rechtstreeks contact met elkaar hebben, u bent immers onze klant. De gemeente Breda hecht grote waarde aan een goed contact met haar burgers. Ook wordt op deze manier voorkomen dat gemeenschapsgeld onnodig wegvloeit.

Contact
Wanneer u het niet eens bent met de door de gemeente vastgestelde WOZ-waarde kunt u ook altijd telefonisch contact opnemen met de afdeling Administratie & Basisregistraties van de gemeente Breda op het telefoonnummer 14 076. Uw vragen worden dan door de taxateurs en juridisch medewerkers in behandeling genomen waardoor het goed mogelijk is dat noodzaak om een bezwaarschrift in te dienen wegvalt. Dit bevordert ook het directe contact tussen u en uw gemeente.

8. Eigen woning en huurwoning

Voor elke woning wordt de waarde in het economische verkeer bepaald. Aan deze waardebepaling gaat een uitgebreide analyse van de markt vooraf. De gemeente krijgt van het Kadaster de gegevens van alle verkopen in de gemeente. Deze gegevens worden direct door de gemeente geanalyseerd en geregistreerd. Daarmee houdt de gemeente altijd inzicht in de markt van woningen.

Bij de marktanalyse wordt in beginsel alleen gekeken naar de verkopen van eigen woningen. Deze verkopen sluiten aan op het begrip "waarde in het economische verkeer" zoals de Wet WOZ dat bedoelt. Alle woningen, zowel eigen woningen als huurwoningen, worden getaxeerd alsof ze op de waardepeildatum beschikbaar zijn voor verkoop. Voor het bepalen van de WOZ-waarde van huurwoningen speelt de huurprijs dus geen rol.

9. Gemachtigde

Wanneer u een bezwaarschrift tegen de WOZ-waarde in wilt dienen dan kunt u dit op twee manieren doen:
- u dient zelf het bezwaarschrift in;
- u schakelt een professionele partij in die namens u bezwaar maakt.

Kosteloos
Het indienen van een bezwaarschrift is voor u altijd kosteloos. Dit is vastgelegd in de Algemene wet bestuursrecht (artikel 7:15 lid 1). In het bezwaarschrift moet minimaal de reden van uw bezwaar vermeld staan en het aanslag- of beschikkingsnummer waar u bezwaar tegen maakt. Ook moet het bezwaarschrift door u ondertekend worden. Het bezwaarschrift mag eenvoudig zijn, het belangrijkste is dat u aangeeft waarom u het niet eens bent met de door de gemeente vastgestelde WOZ-waarde.

Gemachtigde
Er zijn diverse professionele partijen op de markt die namens u bezwaar kunnen maken. Deze bedrijven adverteren vaak slogans als: "Wij maken gratis bezwaar voor u". Wanneer u het bezwaarschrift door deze partijen laat indienen verzorgen zij alle correspondentie voor u. Zij doen dit echter niet enkel om u te helpen. De achterliggende motivering van deze bedrijven ligt in een eventueel van de gemeente te vorderen kostenvergoeding. Deze kostenvergoeding kan (afhankelijk van het bezwaarschrift) oplopen tot meer dan € 1.000,00 per bezwaarschrift wanneer het bezwaarschrift wordt toegewezen. Voor bezwaarschriften die niet toegewezen worden geldt geen kostenvergoeding.

Het is belangrijk om te weten dat u, als belanghebbende, echter niets van deze door de gemeente betaalde kostenvergoeding ontvangt. Hoewel de gemeente (bij toekenning van het bezwaar) de kostenvergoeding weliswaar volledig op uw bankrekening stort, bent u contractueel verplicht het volledige bedrag door te boeken naar het bedrijf dat namens u bezwaar gemaakt heeft. De kosten van de werkzaamheden die deze bedrijven voor u verrichten bedragen in werkelijkheid vele malen minder dan de daarvoor door de gemeente te vergoeden kosten.

Hieruit volgt dat de "gratis" dienstverlening in de praktijk inhoudt dat de gemeente op jaarbasis tienduizenden euro's belastinggeld aan dergelijke bedrijven moet betalen. Dit is belastinggeld dat op deze manier niet aangewend kan worden voor de zaken waarvoor het bedoeld is, namelijk het verrichten van diensten voor de burgers van uw gemeente.

Bezwaarafhandeling
Voor de afhandeling van een bezwaarschrift is het niet van belang door wie het bezwaarschrift ingediend wordt. Dit geldt ook voor de inhoud van het bezwaarschrift. Het maakt geen verschil of het bezwaarschrift "simpel" is opgesteld of professioneel. De gemeente heeft de plicht om alle bezwaarschriften serieus te behandelen, er wordt geen onderscheid gemaakt: een bezwaarschrift is een bezwaarschrift. Een door u ingediend bezwaarschrift wordt even grondig afgehandeld als een bezwaarschrift dat door een professioneel bedrijf ingediend wordt.

De gemeente wordt overigens uitgebreid gecontroleerd op haar werkzaamheden in het kader van de Wet WOZ door de Waarderingskamer.

Uit deze controles van de Waarderingskamer blijkt dat de gemeente Breda zorg draagt voor een kwalitatief goede afhandeling van de WOZ-bezwaarschriften. Dit wordt ook bevestigd door een recent onderzoek van de Vereniging Eigen Huis. Uit bovenstaande blijkt dat de gemeente Breda zeer veel zorg draagt om tot een correcte afhandeling van uw bezwaarschrift te komen. De gemeente wil u vriendelijk verzoeken om (wanneer u een bezwaarschrift in wilt dienen) goed na te denken over de wijze waarop u het bezwaarschrift indient. Wanneer u zelf het bezwaarschrift indient zal de uitkomst hetzelfde zijn dan wanneer u een professionele partij inschakelt. Het grote voordeel van zelf uw bezwaarschrift indienen is dat wij rechtstreeks contact met elkaar hebben, u bent immers onze klant. De gemeente Breda hecht grote waarde aan een goed contact met haar burgers. Ook wordt op deze manier voorkomen dat gemeenschapsgeld onnodig wegvloeit.

Contact
Wanneer u het niet eens bent met de door de gemeente vastgestelde WOZ-waarde kunt u ook altijd telefonisch contact opnemen met de afdeling Administratie & Basisregistraties van de gemeente Breda op het telefoonnummer 14 076. Uw vragen worden dan door de taxateurs en juridisch medewerkers in behandeling genomen waardoor het goed mogelijk is dat noodzaak om een bezwaarschrift in te dienen wegvalt. Dit bevordert ook het directe contact tussen u en uw gemeente.

10. Huurders Woningen

Als gevolg van het nieuwe woningwaarderingsstelsel (WWS) speelt de WOZ-waarde van een huurwoning een grotere rol bij de bepaling van de maximaal redelijke huurprijs van de woning. Het woningwaarderingsstelsel kan namelijk van invloed zijn op de hoogte van de huur van een woning. Voortaan informeren wij huurders dan ook over de WOZ-waarde van de huurwoning. De verhuurder zal bij het vaststellen van de huur de huurders informeren over de gevolgen van de nieuwe WOZ-waarde voor de huur.

Voor meer informatie over de nu ook voor huurders van toepassing zijnde WOZ-waardebepaling kunt u in het menu, aan de linkerzijde, kiezen voor de 'Top 10 Huurders Woningen'. Deze top 10 betreft de inzake dit onderwerp van toepassing zijnde meest gestelde vragen.

Om ook zelf te kunnen beoordelen of een lagere WOZ-waarde voor u tot een lagere huur of lagere huurverhoging zou kunnen leiden moet het puntenaantal van de woning bij de huurder bekend zijn. Dit puntenaantal en de maximaal redelijke huurprijs van de woning kan via de huurprijscheck van de huurcommissie worden uitgerekend:
https://www.huurcommissie.nl/onderwerpen/huurprijs-en-punten/huurprijscheck-en-puntentelling/ 

Indien de betaalde huursom boven de maximale huurprijs uitkomt, kan de verhuurder hier op worden aangesproken. In het uiterste geval kan dit via de huurcommissie, waar een bindende uitspraak kan worden gevraagd om wel de redelijke huursom voor de woning te bepalen.

11. Informatievoorziening

De Wet WOZ heeft grote gevolgen voor de informatievoorziening bij gemeenten. De "WOZ-administratie" is niet alleen een systematische registratie van alle onroerende zaken in de gemeente. De WOZ-administratie bevat gegevens over eigenaren en gebruikers. Daarvoor zijn gegevens nodig uit de bevolkingsadministratie (ook die van andere gemeenten, want niet alle eigenaren wonen in de gemeente zelf). Omdat bedrijven eveneens WOZ-beschikkingen krijgen, zijn gegevens van de Kamer van Koophandel van belang. De WOZ-administratie bevat veel kadastrale gegevens van de objecten. Ook voor de marktanalyse zijn de kadastrale gegevens essentieel. Veel gegevens voor de Wet WOZ komen uit de kadastrale registratie bij de gemeente of van het Kadaster, of uit de administratie van een nutsbedrijf.

Voor de waardebepaling zijn veel gegevens over de objecten nodig, zoals grootte en bouwjaar. Deze gegevens zijn vaak afgeleid uit de oorspronkelijke bouwtekeningen die bouw- en woningtoezicht van een gemeente heeft. Bouw- en woningtoezicht speelt verder een belangrijke rol bij het signaleren van verbouwingen.

12. Niet-woningen > 1.Taxatiemethode

De waarde in het economische verkeer van iedere onroerende zaak wordt bepaald op basis van de voorschriften van de Wet WOZ. Dit is "de waarde die aan een onroerende zaak dient te worden toegekend indien de volle en onbezwaarde eigendom daarvan zou kunnen worden overgedragen en de verkrijger de zaak in de staat waarin het zich bevindt, onmiddellijk en in volle omvang in gebruik zou kunnen nemen".

Bij de waardevaststelling is rekening gehouden met alle relevante factoren zoals deze bij ons bekend zijn vanuit de feitelijke opname van de onroerende zaak en/of vanuit de gemeentelijke administratie. Hierbij kan gedacht worden aan gegevens die verkregen worden van het Kadaster, uit bouwdossiers, uit inventarisaties en/of uit eerdere taxatierapporten. Daarnaast is bij de waardevaststelling rekening gehouden met zaken als aard, bouwwijze, bouwtype, grootte, ligging, aanwezige voorzieningen, bestemming, enzovoorts.

Niet-woningen
De waarde in het economische verkeer van een niet-woning kan op drie manieren bepaald worden:
· huurwaardekapitalisatiemethode;
· vergelijkingsmethode;
· discounted-cash-flowmethode.
Echter wanneer de waarde in het economisch verkeer lager uit komt dan de gecorrigeerde vervangingswaarde, dient van de laatst genoemde uit te worden gegaan. Met name panden waarvan geen of weinig transacties op de onroerend goed markt plaatsvinden worden aan de hand van de gecorrigeerde vervangingswaarde gewaardeerd.

13. Niet-woningen > 1a.Discounted-cash-flowmethode

De discounted-cashflow-methode wordt gebruikt bij panden die wel een duidelijke economische waarde hebben, maar waarbij geen verkoop- of verhuurtransacties aanwezig zijn om mee te vergelijken. Dit kan bijvoorbeeld het geval zijn bij nieuwe kantoorpanden waar nog geen verkoopcijfers beschikbaar zijn en in situaties waarin markttransacties betrekking hebben op de gehele bedrijfsvoering van het object.

De discounted-cashflow-methode kan worden toegepast voor niet-woningen of voor de waardebepaling van een zeer specifiek pand waarvan onvoldoende marktgegevens in de vorm van transactieprijzen of huurprijzen bekend zijn. Verder kan de discounted-cashflow-methode worden gebruikt voor het bepalen van een referentiekapitalistatiefactor ten behoeve van de huurwaardekapitalisatiemethode.

De WOZ-waarde wordt vastgesteld aan de hand van binnen het bedrijf bekend zijnde gegevens. Alle toekomstige inkomsten en uitgaven met betrekking tot een onroerende zaak worden hierbij contant gemaakt naar de waardepeildatum.

14. Niet-woningen > 1b.Vergelijkingsmethode

In feite is deze methode vergelijkbaar met die van de woningen. De vergelijkingsmethode kan bij niet-woningen worden gebruikt wanneer de markt met vergelijkbare objecten voornamelijk bestaat uit verkoopcijfers. Deze methode is met betrekking tot niet-woningen voornamelijk bruikbaar voor de waardebepaling van agrarische objecten, motorbrandstofverkooppunten en gecombineerde woonwinkelpanden. Het is dan uiteraard noodzakelijk dat er voldoende verkoopcijfers voorhanden zijn. Ook moeten de objecten voldoende vergelijkbaar zijn.

15. Niet-woningen > 1c.Huurwaardekapitalisatiemethode

De waarde van bedrijfspanden wordt berekend door de bruto huurwaarde te vermenigvuldigen (kapitaliseren) met de kapitalisatiefactor. Deze methodiek wordt gebruikt omdat dit voor bedrijfspanden de meest geschikte en inzichtelijke wijze van waarderen is. De kapitalisatiefactor wordt bepaald aan de hand van specifiek voor het object geldende factoren, zoals de onderhoudstoestand, het leegstandsrisico, de kosten van het beheer, lasten die op het object drukken en het bruto- en nettorendement. De kapitalisatiefactor wordt afgeleid uit de beschikbare marktinformatie. Daartoe wordt van een vergelijkbaar object, waarvan een verkoopprijs rond de waardepeildatum bekend is, de huurwaarde getaxeerd. Vervolgens wordt de verkoopprijs door de huurwaarde gedeeld, hetgeen de kapitalisatiefactor oplevert waarmee de huurwaarde van uw object wordt vermenigvuldigd. De bruto huurwaarde wordt vastgesteld op basis van gerealiseerde huurprijzen van vergelijkbare panden. Deze huurwaarde hangt onder andere af van het soort object, de grootte, de ligging en de kwaliteit van het pand.

Voor het bepalen van de huurwaarde maakt de taxateur van de gemeente gebruik van de marktanalyses en matrices van huurprijzen die omstreeks de waardepeildatum zijn gerealiseerd. Bovendien kan de gemeente bij het vaststellen van de huurwaarde, wanneer er binnen de gemeente geen transactiecijfers van vergelijkbare panden beschikbaar zijn, eventueel gebruik maken van transactiecijfers van vergelijkbare objecten die buiten de gemeentegrenzen liggen. Op grond van artikel 3 van de Uitvoeringsregeling instructie waardebepaling Wet WOZ is de gemeente verplicht om zowel objectkenmerken als koop- en huurgegevens van woningen en bedrijfspanden te verzamelen en te registreren. Dit wordt de permanente marktanalyse genoemd. Door het verzamelen, registreren en analyseren van alle verkoopcijfers en huurcontracten krijgt en houdt de gemeente goed inzicht in het marktniveau en de marktontwikkeling van de verschillende type onroerende zaken.

16. Niet-woningen > 2.Gecorrigeerde vervangingswaarde

Niet voor alle soorten onroerende zaken vinden transacties op de markt plaats. Het bepalen van een waarde in het economische verkeer is in dat geval moeilijk of onmogelijk. In de Wet WOZ is bepaald dat voor niet-woningen de WOZ-waarde wordt vastgesteld op de hoogste waarde van de gecorrigeerde vervangingswaarde en de waarde in het economische verkeer.

De gecorrigeerde vervangingswaarde wordt bepaald door de waarde van de grond op te tellen bij de waarde van de opstal(len). De waarde van de grond wordt bepaald door middel van de vergelijkingsmethode waarbij rekening wordt gehouden met de bestemming van de onroerende zaak. De waarde van de opstal(len) wordt gesteld op de herbouwwaarde, gecorrigeerd met een factor wegens technische veroudering (gebaseerd op de verstreken en resterende gebruiksduur) en gecorrigeerd met een factor wegens functionele veroudering (gebaseerd op economische veroudering, ondoelmatigheid en excessieve gebruikskosten).

17. Onroerende-zaakbelasting > Belastingsamenwerking West-Brabant

U ontvangt de WOZ-waarde per WOZ-beschikking los van het door de Belastingsamenwerking West-Brabant te Etten-Leur op te leggen aanslagbiljet.

De aanslag onroerende-zaakbelasting en de aanslag voor de overige gemeentelijke belastingen worden,  gecombineerd met de aanslag waterschapsbelastingen, door de Belastingsamenwerking West-Brabant te Etten-Leur opgelegd.

Zie voor meer informatie www.bwbrabant.nl.

18. Openbaarheid waardegegevens

WOZ-waarde woningen openbaar
Sinds 1 oktober 2016 is het mogelijk om naast de WOZ-waarde van uw eigen woning ook de WOZ-waarde van andere, in de Gemeente Breda, gelegen woningen op te vragen. Via de link ‘WOZ-waarde opvragen’ wordt, door middel van het invullen van postcode en huisnummer, de WOZ-waarde van de woning zichtbaar gemaakt.

Alleen woningen
Bij het opvragen van een WOZ-waarde worden alleen de WOZ-waarden van woningen zichtbaar gemaakt. Hierbij gaat het om individuele bevragingen. Bulkverstrekking van WOZ-waarden van woningen is nog niet toegestaan. De WOZ-waarden van bedrijfsruimten blijven vooralsnog geheim.

Getoonde informatie
Na opgave van postcode en huisnummer wordt de WOZ-waarde van de woning getoond, aangevuld met de peildatum en het adres. Andere gegevens zoals de eigenaar, de verkoopprijs of taxatieverslag van de woning worden niet getoond.

Link – WOZ-waarde opvragen
Link waarmee u de WOZ-waarde van een woning kunt opvragen:
https://gt-loket.breda.nl/WOZ-waarde-opvragen

19. Rijksbelastingen

De Belastingdienst hanteert de WOZ-waarde voor de controle van de aangifte van de waarde van de eigen woning in de inkomstenbelasting en in de vermogensbelasting. In het kader van het “eigenwoningforfait” wordt op basis van de waarde van een eigen woning een bedrag bepaald dat men bij het inkomen moet tellen. Het Rijk hanteert voor de aangifte over een belastingjaar, de waarde zoals deze aan u is bekend gemaakt voor dat belastingjaar.

Voor het "eigenwoningforfait" is alleen de waarde van de eigen woning van belang. Mogelijk heeft de WOZ-waarde betrekking op een onroerende zaak die bestaat uit een woongedeelte en een bedrijfsruimte (bijvoorbeeld bij een woon-winkelpand, een boerderij of een woning met praktijk aan huis). In dat geval is voor de rijksbelastingen alleen de waarde van het woongedeelte van belang, zoals op het aanslagbiljet staat vermeld.

20. Taxatiemethode

De waarde in het economische verkeer van iedere onroerende zaak wordt bepaald op basis van de voorschriften van de Wet WOZ. Dit is "de waarde die aan een onroerende zaak dient te worden toegekend indien de volle en onbezwaarde eigendom daarvan zou kunnen worden overgedragen en de verkrijger de zaak in de staat waarin het zich bevindt, onmiddellijk en in volle omvang in gebruik zou kunnen nemen".

Bij de waardevaststelling is rekening gehouden met alle relevante factoren zoals deze bij ons bekend zijn vanuit de feitelijke opname van de onroerende zaak en/of vanuit de gemeentelijke administratie. Hierbij kan gedacht worden aan gegevens die verkregen worden van het Kadaster, uit bouwdossiers, uit inventarisaties en/of uit eerdere taxatierapporten. Daarnaast is bij de waardevaststelling rekening gehouden met zaken als aard, bouwwijze, bouwtype, grootte, ligging, aanwezige voorzieningen, bestemming, enzovoorts.

Woningen
De waarde in het economische verkeer van woningen dient vervolgens (op basis van wettelijke voorschriften) vastgesteld te worden aan de hand van een vergelijkingsmethode. Hierbij wordt gekeken naar relevante verkoopcijfers van (zo goed mogelijk) vergelijkbare objecten om en nabij de waardepeildatum. Deze verkoopcijfers dienen betrekking te hebben op onroerende zaken die zo direct mogelijk in de naaste omgeving van uw object(en) zijn gelegen. Let wel, dit betekent niet automatisch dat deze objecten ook daadwerkelijk in de naaste omgeving zijn gelegen.

Niet-woningen
De waarde in het economische verkeer van een niet-woning kan op drie manieren bepaald worden:
· huurwaardekapitalisatiemethode;
· vergelijkingsmethode;
· discounted-cash-flowmethode.

21. Taxatieverslag

Een van de doelstellingen van de Wet WOZ is duidelijkheid. Zo moet een gemeente een belanghebbende inzicht kunnen geven in de opbouw van de taxatie. Iedereen die een WOZ-beschikking heeft ontvangen, kan de gemeente verzoeken om een taxatieverslag betreffende de op de WOZ-beschikking genoemde onroerende zaak.

Het taxatieverslag van een onroerende zaak bevat de aanduiding van het object en de kadastrale gegevens. Ook ziet u enkele kenmerken die van groot belang zijn voor de waardebepaling. In ieder geval vermeldt het taxatieverslag de aard van het object het bouwjaar en de grootte van het object. Waar nodig bevat het verslag ook bijzondere kenmerken die van belang zijn voor de waardebepaling. Verder geeft het taxatieverslag inzicht in de aansluiting op de markt. Bij woningen worden daarom de verkoopprijzen van enkele vergelijkbare woningen aangegeven. N.B.: Een taxatieverslag is geen taxatierapport zoals u van een makelaar zou ontvangen. Op een taxatieverslag staan de gegevens weergegeven die gebruikt zijn bij de waardebepaling van de onroerende zaak.

U kunt het taxatieverslag digitaal via het WOZ-Loket opvragen.

22. Toezicht

Naast de gemeente bewaakt ook de Waarderingskamer de kwaliteit van de waardering. De Waarderingskamer houdt toezicht op de kwaliteit van de waardebepaling van alle gemeenten in Nederland. Kwaliteit betekent natuurlijk dat de vastgestelde waarden overeenstemmen met de markt. Maar het betekent meer. De Waarderingskamer onderscheidt zes kwaliteitskenmerken, namelijk:

· complete objectafbakening;
· aansluiting op marktniveau;
· correcte onderlinge waardeverhoudingen;
· onderbouwing van de taxatie;
· tijdige beschikbaarheid;
· zorgvuldigheid.

Van deze kenmerken hebben de eerste vier betrekking op de kwaliteit van de vastgestelde waarden en de laatste twee op de kwaliteit van de dienstverlening door de gemeente. De kwaliteit van de waardering en het toezicht van de Waarderingskamer zijn gericht op de belangen van de belastingplichtigen en de medegebruikers van de waardegegevens (waterschappen en Belastingdienst).

Het toezicht gebeurt door opvragen en inwinnen van informatie bij de gemeente en voor een deel ter plaatse bij de gemeente. Voor dit toezicht is ook taxatietechnische kennis en ervaring nodig. De Waarderingskamer schakelt voor het toezicht bij gemeenten (inspecties ter plaatse) taxateurs van de eenheden Registratie en Successie van de Belastingdienst in. Deze taxateurs krijgen van de Waarderingskamer opdrachten. De taxateurs van de eenheden Registratie en Successie rapporteren aan de Waarderingskamer in de vorm van een rapport van bevindingen. De taxateurs die worden ingezet bij deze controles voldoen tenminste aan dezelfde vakbekwaamheidseisen als de taxateurs die in opdracht van een gemeente werken. De taxateurs van de Belastingdienst hebben een gedegen opleiding op het terrein van de taxatiemethoden en de nodige praktijkervaring. Daarnaast hebben de taxateurs die worden ingezet bij inspecties ter plaatse voor de Waarderingskamer, ook het WOZ-diploma voor taxateurs gehaald.

23. Uitstel van betaling

Indien u overweegt een bezwaarschrift in te dienen tegen de hoogte van de vastgestelde WOZ-waarde, is het van belang te weten dat het indienen van een bezwaarschrift de betalingsverplichting niet opschort en de belastingaanslag zonder een verzoek om uitstel van betaling gewoon betaald moet worden. De hoofdregel is dat naast het indienen van een bezwaar er apart gevraagd moet worden om uitstel van betaling.

Wanneer u uitstel van betaling wenst voor het door u te betalen bedrag, dient u een verzoek in te dienen bij de Belastingsamenwerking West-Brabant, postbus 502, 4870 AM Etten-Leur. U krijgt vervolgens van de Belastingsamenwerking West-Brabant te horen of u in aanmerking komt voor uitstel.

24. Vakbekwaamheid taxateurs

De waardebepalingen in het kader van de Wet WOZ worden verricht door vakbekwame taxateurs. Dit zijn taxateurs in dienst van gemeenten, taxateurs in dienst van gespecialiseerde taxatiebureaus of particuliere makelaars en taxateurs. Net als de makelaar heeft de behandelend taxateur een diploma. Uit dit WOZ-diploma blijkt kennis over taxatiemethoden, over te waarderen objecten en over de markt.

In verband met het specifieke karakter van de waardebepalingen in het kader van de Wet WOZ moet de taxateur ook bijzondere kennis en ervaring hebben op het terrein van:

  • de afbakening van WOZ-objecten;
  • het gebruik van referentiestelsels en het uitvoeren van kwaliteitsbewaking in een massaal waarderingsproject;
  • de onderbouwing van waardebepalingen.
25. Verandering van de waarde

De waarde wordt in het kader van de Wet WOZ gebaseerd op een vergelijking met verkoopcijfers van soortgelijke objecten die rond de waardepeildatum zijn gerealiseerd. De WOZ-waarde wordt vastgesteld voor één kalenderjaar.

Marktontwikkelingen
Marktontwikkelingen die zich in het betreffende waarderingsjaar (2017) voordoen, worden niet per direct verwerkt in de WOZ-waarde. Dit geldt ook voor veranderingen in de objecten. Mogelijk worden nieuwe objecten gebouwd, vinden verbouwingen plaats of worden er objecten gesplitst. De gevolgen van veranderingen die tijdens het waarderingsjaar hebben plaatsgevonden zullen pas invloed hebben op de beschikking die het daaropvolgende jaar genomen wordt.

De gemeente is verplicht een permanente marktanalyse uit te voeren. Dit houdt in dat alle beschikbare verkoopcijfers door de gemeente verzameld en beoordeeld worden. Vervolgens wordt bij elke verkooptransactie gekeken of deze WOZ-conform tot stand is gekomen en voldoet aan de criteria dat een woning onder de beste omstandigheden, na de beste voorbereiding en door de meestbiedende partij is gekocht. Hiertoe wordt onder andere gebruik gemaakt van de beschikbare verkoopbrochures, marktinformatie en de door kopers ingevulde koopinlichtingenformulieren.

Uit bovenstaande volgt dat bijvoorbeeld verkopen in de familiesfeer, gedwongen verkopen (uit veilingen), partijverkopen en beleggingstransacties niet gebruikt kunnen worden ter onderbouwing van de waarde van een onroerende zaak. 

In het kader van de Kredietcrisis wordt vaak verwezen naar algemene (landelijke) cijfers. In algemene (index-) cijfers worden echter alle gerealiseerde, dus ook de niet WOZ-conforme, verkoopcijfers meegenomen zonder dat er onderzocht wordt hoe deze verkoopcijfers tot stand zijn gekomen.

Als gevolg hiervan kunnen de door de gemeente gehanteerde geanalyseerde en beoordeelde verkoopcijfers leiden tot een hogere of lagere waarde dan de gemiddelde landelijke indexcijfers aangeven. Waardestijgingen en –dalingen per type woningen kunnen daarnaast heel sterk verschillen, per regio, stad, buurt of zelfs straat.

De feitelijke situatie
De WOZ-waarde wordt vastgesteld naar de wettelijke waardepeildatum van 1 januari 2016. Op basis van de Wet WOZ dient zowel de feitelijke situatie als de waarde van de onroerende zaak te worden vastgesteld als of het waarderen heeft plaats gevonden op het moment van de waardepeildatum.

Wanneer een onroerende zaak na de waardepeildatum 1 januari 2016 (maar voor het begin van het waarderingsjaar) wijzigt als gevolg van bouw, verbouwing, verbetering, afbraak of vernietiging, van bestemming verandert, of een verandering in waarde ondergaat als gevolg van een andere specifiek voor de onroerende zaak geldende bijzondere omstandigheid, moet dit in de waardering worden betrokken. De onroerende zaak dient te worden gewaardeerd in de toestand waarin het zich op 1 januari 2017 bevindt, naar de waarde die het object op de waardepeildatum 1 januari 2016 zou hebben.

26. Verantwoordelijkheid gemeente

Het college van burgemeester en wethouders is verantwoordelijk voor de waardebepaling van onroerende zaken die voor belastingen van verschillende overheden worden gebruikt. Dat is zo bepaald in de Wet WOZ. 

Het college van burgemeester en wethouders van Breda heeft het hoofd van de afdeling Administratie & Basisregistraties aangewezen als uitvoerend gemeenteambtenaar van de Wet waardering onroerende zaken, zoals bedoeld in artikel 231, tweede lid, onderdeel b van de Gemeentewet.

Bij het hoofd van de afdeling Administratie & Basisregistraties kunnen ook de bezwaarschriften worden ingediend tegen de WOZ-beschikking. De afdeling Administratie & Basisregistraties verzorgt namens het hoofd de waardebepaling volledig onafhankelijk. Hierop heeft het college van burgemeester en wethouders geen invloed.

27. Verstrekken van inlichtingen

Voor het uitvoeren van de Wet WOZ heeft de gemeente gegevens nodig van de te waarderen objecten, de eigenaren en gebruikers van onroerende zaken en van de onroerendgoedmarkt. Veel gegevens kunnen worden afgeleid uit de verleende bouwvergunningen. Het eigendom wordt afgeleid uit het Kadaster en de gebruikers uit de bevolkingsadministratie, de Kamer van Koophandel en eventueel uit de administratie van een nutsbedrijf. Verder wordt de markt voor een belangrijk deel inzichtelijk door de verkooptransacties die het Kadaster doorgeeft aan de gemeente. Toch zal de gemeente soms nadere inlichtingen van een belanghebbende nodig hebben. De gemeente gebruikt voor het opvragen van informatie inlichtingenformulieren. Belanghebbenden zijn verplicht deze inlichtingenformulieren in te vullen en terug te sturen. Eventueel kan de gemeente ook bij derden, bijvoorbeeld beheerders, makelaars of aannemers, gegevens opvragen.

28. Voorlichting in basis

Goede voorlichting aan eigenaren en gebruikers van onroerende zaken is heel belangrijk. De gemeente speelt een essentiële rol bij deze voorlichting. De gemeente is immers verantwoordelijk voor de uitvoering van de Wet WOZ. Daarom voegt de gemeente in ieder geval een informatiebrief bij de WOZ-beschikking. Deze brief geeft onder andere informatie over de waardebepaling en de mogelijkheid tot het indienen van een bezwaar.

De Belastingsamenwerking West-Brabant zal bij het aanslagbiljet of via www.bwbrabant.nl voor de gemeentelijkeheffingen en de watersysteemheffing gebouwd informatie geven over de relatie tussen de WOZ-beschikking en de heffingsgrondslag.

Natuurlijk geven het aangiftebiljet voor de inkomstenbelasting en de door de Belastingdienst verstrekte bijbehorende toelichting ook informatie over het gebruik van de WOZ-waarde.

29. Vruchtgebruik

Bij de waardebepaling van een onroerende zaak / WOZ-object gaan we ervan uit dat "de volle en onbezwaarde eigendom daarvan zou kunnen worden overgedragen en de verkrijger de zaak in de staat waarin die zich bevindt, onmiddellijk en in volle omvang in gebruik zou kunnen nemen". In het kader van de Wet WOZ wordt in beginsel geen rekening gehouden met op een onroerende zaak rustende waardedrukkende rechten. Om deze reden wordt een vruchtgebruiker als eigenaar van het object gezien en voor de volledige waarde aangeslagen.

Als u vragen heeft over de geheven
gemeentelijke belastingen, het door u ontvangen aanslagbiljet of de betalingsmogelijkheden kunt u contact opnemen met de Belastingsamenwerking West-Brabant. Zij zijn te bereiken op www.bwbrabant.nl.

Mocht u na het lezen van de gegeven informatie nog vragen hebben over specifiek de WOZ-waardebepaling, kunt u contact opnemen met de gemeente op telefoonnummer 14 076 en vragen naar de afdeling Administratie en Basisregistraties.

30. Waarde in het economische verkeer

Bij de waardebepaling voor belastingen gaan we uit van de "waarde in het economische verkeer". Dit is de prijs die een redelijk handelende verkoper en een redelijk handelende koper na een zorgvuldige voorbereiding, in de meest gunstige situatie, zouden overeenkomen bij een veronderstelde verkoop. De waarde van de onroerende zaak moet worden bepaald, niet de waarde van de afzonderlijke rechten op dit object. Dat wil zeggen dat we uitgaan van de situatie waarin alle rechten in een hand zijn, dus niet deels bij de gemeente en deels bij een erfpachter. Ook gaan we ervan uit dat het object per direct en volledig in gebruik kan worden genomen. Door de koop komen alle rechten (dus ook de gebruiksrechten) onmiddellijk ter beschikking van de koper. De Wet WOZ bepaalt deze uitgangspunten ("vrij en onbezwaarde eigendom" en "onmiddellijk en in volle omvang in gebruik te nemen").

31. Waardepeildatum en waarderingsjaar

Volgens de Wet WOZ moeten onroerende zaken jaarlijks worden gewaardeerd. Dit betekent dat een vastgestelde waarde voor één kalenderjaar geldig is. Hierna ontvangt u een nieuwe WOZ-beschikking.

De gemeente moet over voldoende marktgegevens beschikken om een doelmatige uitvoering van de waardebepaling te kunnen doen. Daarom vinden waarderingen plaats op basis van een waardepeildatum. De waardepeildatum is het zogenaamde prijspeil. De Wet WOZ gaat uit van een uniforme waardepeildatum voor het gehele land.

Het waarderingsjaar 2017 loopt van 1 januari 2017 tot en met 31 december 2017. Voor deze periode wordt de uniforme waardepeildatum van 1 januari 2016 gehanteerd.

32. Waarderingskamer

De Waarderingskamer is een zelfstandig bestuursorgaan dat is ingesteld op grond van de Wet WOZ. De Waarderingskamer heeft een aantal taken. Zij houdt toezicht op de uitvoering van de Wet WOZ, zij adviseert de Minister van Financiën en behandelt geschillen tussen partijen.

De Waarderingskamer bestaat momenteel uit veertien leden, waaronder de voorzitter en een secretaris. In de Waarderingskamer zijn onder meer de overheden vertegenwoordigd die voor hun belastingheffing gebruik maken van de WOZ-waarde. De Vereniging van Nederlandse Gemeenten hebben drie vertegenwoordigers, de Unie van Waterschappen en de Belastingdienst ieder twee vertegenwoordigers in de Waarderingskamer. De Waarderingskamer beschikt verder nog over twee onafhankelijke en drie adviserende leden, afkomstig uit onder andere wetenschappelijke kring en uit de rechterlijke macht.

33. Waterschapsheffingen

De Waterschappen gebruiken de WOZ-waarde als grondslag voor de watersysteemheffing gebouwd. Deze wordt geheven van de eigenaren van gebouwen. Daarnaast vragen de Waterschappen een heffing ongebouwd (van de eigenaar van ongebouwde eigendommen naar oppervlakte) en een ingezetenenheffing (van alle inwoners, naar een vast bedrag per woonruimte).

De Waterschappen gebruiken de opbrengst van de geïnde heffingen voor de uitoefening van hun waterbeheerstaken: beheer van dijken, gemalen, sluizen, etc. Verder leggen de waterschappen een zuiveringsheffing op. Hiermee wordt de zuivering van afvalwater bekostigd.

In de meeste gevallen zal de WOZ-waarde voor de heffing gebouwd rechtstreeks door het Waterschap overgenomen worden. Alleen als een object gedeeltelijk gebouwd en gedeeltelijk ongebouwd is, wordt slechts de waarde van het gebouwde gedeelte overgenomen. De gemeente levert de waardegegevens aan het Waterschap. Nadat het Waterschap deze gegevens heeft ontvangen, kan zij de aanslagbiljetten voor de heffing versturen. De verzending van deze aanslagbiljetten wordt in de onderhavige regio gecombineerd met de gemeentelijke heffingen uitgevoerd door de Belastingsamenwerking West-Brabant te Etten-Leur. Zie voor meer informatie www.bwbrabant.nl.

34. Werktuigenvrijstelling

Bij de waardebepaling van onroerende zaken blijft de waarde van (de meeste) werktuigen buiten aanmerking. Dit noemen we “werktuigenvrijstelling”. Een werktuig moet wel aan een aantal eisen voldoen om vrijgesteld te kunnen worden. Het werktuig moet een zelfstandig doel hebben. Meestal ligt dat doel in een productieproces. Een werktuig dat alleen dienstbaar is aan een onroerende zaak (bijvoorbeeld liften, roltrappen, verwarmingsinstallaties of ventilatiesystemen) valt niet onder de werktuigenvrijstelling. De waarde van een dergelijke installatie moet in de waarde van het gebouw worden meegenomen. Ook moet het werktuig verwijderd kunnen worden met behoud van zijn waarde als zodanig. Het werktuig moet dus ergens anders met behoud van zijn functie kunnen worden gebruikt. Bovendien mag het werktuig niet op zich een gebouwd eigendom zijn. Dit laatste heeft vooral te maken met de omvang van het werktuig. Centraal staat de vraag of het werktuig is bestemd om duurzaam ter plaatse te blijven.

35. Wet waardering onroerende zaken

De Wet waardering onroerende zaken (Wet WOZ) regelt de waardering van onroerende zaken ten behoeve van belastingheffing door het Rijk, gemeenten en waterschappen. De Wet WOZ heeft tot gevolg dat deze partijen samenwerken. De gemeenten verrichten de taxaties en verzamelen de relevante gegevens. Zij verstrekken deze gegevens aan de waterschappen en de Belastingdienst. De drie partijen gebruiken dezelfde gegevens voor de heffing van de belastingen waarvoor de waarde in het economisch verkeer de heffingsgrondslag is.

De belastingplichtigen krijgen van de gemeente een WOZ-beschikking, waarop de waarde van hun onroerende zaak staat vermeld. Dit is een zorgvuldig, onder toezicht van de Waarderingskamer, vastgestelde waarde. De belastingplichtige ziet dezelfde waarde op verschillende aanslagbiljetten of gebruikt deze direct als uitgangspunt bij het invullen van zijn aangiftebiljet voor de Inkomstenbelasting.

36. WOZ-beschikking

Als eigenaar of gebruiker van een onroerende zaak ontvangt u ten minste jaarlijks een WOZ-beschikking. Op deze beschikking treft u, de eigenaar/gebruiker (belanghebbende), aan om welke onroerende zaak het gaat met daarbij de vastgestelde WOZ-waarde.

Hoewel de inhoud van de WOZ-beschikking beknopt is, is de betekenis van een WOZ-beschikking groot. Immers op deze WOZ-beschikking zullen voor het betreffende waarderingsjaar aanslagen van verschillende belastingen worden gebaseerd.

Beschikking apart van aanslag
U ontvangt de WOZ-waarde per WOZ-beschikking los van de aanslag gemeentelijke belastingen. De aanslag onroerende-zaakbelasting en de aanslag voor de overige gemeentelijke belastingen zullen, zoveel mogelijk gecombineerd met de aanslag waterschapsbelastingen, door de Belastingsamenwerking West-Brabant te Etten-Leur aan u verzonden worden. Zie voor meer informatie www.bwbrabant.nl.

37. WOZ-objecten

Voor de waardebepaling moeten de grenzen van het te waarderen object bekend zijn. De Wet WOZ geeft regels voor de afbakening van het te waarderen object. Dit pand kan worden aangeduid als de onroerende zaak in het kader van de Wet WOZ of korter: WOZ-object.

Voor het bepalen van de grenzen van het object moet vooral gekeken worden naar de eigenaar en de gebruiker. Het moet immers mogelijk zijn om voor elk object een belanghebbende eigenaar en een belanghebbende gebruiker aan te wijzen. Verder is het van belang dat een WOZ-object ook een zelfstandig bruikbaar object is. Daarbij wordt bijvoorbeeld gelet op de vraag of het object afsluitbaar is en of alle noodzakelijke voorzieningen aanwezig zijn (een woning moet bijvoorbeeld over een eigen toilet, wasruimte, woonkamer en keuken beschikken). Er wordt gestreefd naar zo groot mogelijke WOZ-objecten. Dus wanneer twee objecten met dezelfde eigenaar en dezelfde gebruiker naar omstandigheden beoordeeld bij elkaar horen (bijvoorbeeld een woning met een tuin en garage), dan vormen ze één WOZ-object.

38. WOZ-beschikking op verzoek

Iedere belanghebbende kan schriftelijk een WOZ-beschikking op verzoek aanvragen bij de heffingsambtenaar van de gemeente Breda. Dit kan bijvoorbeeld wanneer u gedurende het waarderingsjaar door aankoop of een erfenis (mede)eigenaar bent geworden van een onroerende zaak.

Een 'WOZ-beschikking op verzoek' kunt u schriftelijk aanvragen bij de afdeling Administratie & Basisregistraties. Nadat u de WOZ-beschikking heeft ontvangen heeft u tevens de mogelijkheid een bezwaarschrift in te dienen tegen de hoogte van de beschikte WOZ-waarde. Indien u reeds op de hoogte bent van de WOZ-waarde via de vorige eigenaar, kunt u in het verzoek om een WOZ-beschikking ook gelijk aangeven bezwaar in te willen dienen.

Mocht u na het lezen van de hierboven gegeven informatie nog vragen hebben, kunt u contact opnemen met de gemeente op telefoonnummer 14 076.