Vragen en antwoorden

1. Hoe dien ik bezwaar in?

Heeft u na het inzien van het taxatieverslag en overleg met een van onze medewerkers nog reden om bezwaar te maken dan doet u dat via e-mail: woz@breda.nl of per post aan: gemeente Breda, Hoofd Afdeling Administratie & Basisregistraties, Postbus 90156, 4800 RH Breda.

In het bezwaarschrift vermeldt u in ieder geval:

  • uw naam en adres;

  • het beschikkingsnummer (staat op de waardebeschikking);

  • de datum van dagtekening (staat op de waardebeschikking);

  • de reden waarom u hier niet eens bent met de WOZ-waarde;

  • uw handtekening.

2. Hoe kan ik controleren of mijn huursom boven de maximaal redelijke huurprijs ligt?

U kunt dit controleren via de website van de Huurcommissie:
https://www.huurcommissie.nl/onderwerpen/huurprijs-en-punten/huurprijscheck-en-puntentelling/

3. Hoe vraag ik een WOZ-beschikking aan?

U vraagt de WOZ-beschikking op via e-mail: woz@breda.nl. De beschikking wordt daarna automatisch aan u verzonden.

U kun de WOZ-beschikking ook opvragen wanneer uw verhuurder de nieuwe huur in mei, juni of juli aan u bekend maakt.

U moet uw bezwaar binnen 6 weken na de datum van de WOZ-beschikking indienen. Na deze termijn is geen bezwaar meer mogelijk en staat de WOZ-waarde vast.

4. Hoe wordt de WOZ-waarde bepaald?

De gemeente bepaalt de waarde van onroerende zaken door een taxatie. Hierbij gaat de gemeente uit van het bedrag dat de onroerende zaak zou moeten opbrengen op 1 januari van 2016. Dit is de waardepeildatum voor het tijdvak 01-01-2017 tot 01-01-2018.

Voor het waarderen van woningen wordt gebruik gemaakt van de zogenaamde vergelijkingsmethode. Dit betekent dat er gekeken wordt naar de verkoopcijfers van panden die vergelijkbaar zijn met de betreffende woning. De verkoopcijfers liggen op of rond de waardepeildatum 1 januari 2016.

Het is niet nodig dat elke woning wordt bezocht. Door vergelijking via een computermodel bepaalt de gemeente de waarde van woningen. De gemeente kijkt hierbij naar verschillen in bijvoorbeeld ligging en het aantal kubieke meters van de woning.

5. Ik ben het niet eens met de huurprijs of de huurverhoging. Wat moet ik doen?

U moet dan zelf contact opnemen met de woningbouwvereniging of uw verhuurder om dit te bespreken. De gemeente kan niets voor u doen. De gemeente stelt de WOZ-waarde van uw woning vast en niet de hoogte van uw huurprijs. Komt u er samen niet uit dan kunt u de Huurcommissie inschakelen.

6. Ik ben het niet eens met de vastgestelde WOZ-waarde. Wat moet ik doen?

Heeft u vragen of bent u het niet eens met de vastgestelde WOZ-waarde, dan adviseren wij u eerst het taxatieverslag op te vragen via e-mail: taxatieverslag@breda.nl en deze goed te bestuderen. In de mail vermeldt u uw naam, adres, telefoonnummer én uw Burgerservicenummer (BSN).

Als dit onvoldoende antwoord geeft dan neemt u contact op met onze medewerkers. Zij beantwoorden uw vragen zo goed mogelijk en verklaren eventuele onduidelijkheden. Als blijkt dat de uitgevoerde waardebepaling niet geheel correct heeft plaatsgevonden dan hoeft u misschien niet eens een bezwaarschrift in te dienen.

Heeft u na het inzien van het taxatieverslag en overleg met een van onze medewerkers nog reden om bezwaar te maken dan vraagt u een WOZ-beschikking aan. Tegen deze WOZ-beschikking kunt u vervolgens bezwaar indienen. U kunt geen bezwaar indienen zonder een WOZ-beschikking.

7. Leidt een verlaging van de WOZ-waarde automatisch tot een verlaging van de huur?

Nee, slechts in een zeer klein aantal van de gevallen zal een verlaging van de WOZ-waarde leiden tot een verlaging van de huur. Slechts bij ongeveer 1,5% van de huurwoningen is sprake van een huursom die boven de maximaal redelijke huurprijs ligt. Bij deze woningen zou een verlaging van de WOZ-waarde tot een verlaging van de huur kunnen leiden.

De verhuurder is ook NIET verplicht om, na het verlagen van de WOZ-waarde, de huur te verlagen. Bij weigering van de verhuurder om de huur te verlagen kunt u de Huurcommissie om bemiddeling vragen.

8. Waarom ontvang ik een brief met de WOZ-waarde van mijn huurwoning?

De WOZ-waarde speelt sinds 1 oktober 2015 een rol bij de vaststelling van de ‘maximaal redelijke huurprijs’ van uw woning. Een verlaging van de WOZ-waarde zou tot een verlaging van de huur kunnen leiden. Om deze reden wordt u geïnformeerd over de WOZ-waarde van uw woning.

9. Waarom ontvang ik niet een beschikking en alleen een brief? Familie/kennissen in andere gemeenten hebben wel een beschikking ontvangen.

De gemeente Breda heeft ervoor gekozen om huurders een informatiebrief te sturen. De nieuwe huren worden pas in mei door de verhuurders bekend gemaakt en gaan pas op 1 juli 2016 in. Wanneer de gemeente u eind februari 2016 een WOZ-beschikking zou sturen dan zou de bezwaartermijn voorbij zijn voordat u kunt controleren of uw nieuwe huursom boven de maximaal redelijke huurprijs ligt. U zou dan geen bezwaar meer zou kunnen maken.

Wilt u in mei, juni of juli, nadat de nieuwe huur bekend is gemaakt, toch bezwaar maken tegen de vastgestelde WOZ-waarde, dan vraagt u dan pas de formele WOZ-beschikking aan door een mail te sturen naar woz@breda.nl. U kunt dan binnen 6 weken na datum van de WOZ-beschikking bezwaar indienen.

10. Wanneer krijg ik een antwoord op mijn bezwaarschrift?

Binnen twee weken na ontvangst van uw bezwaar stuurt de gemeente een ontvangstbevestiging.

De gemeente moet een beslissing nemen in het kalenderjaar waarin u het bezwaarschrift heeft ingediend. Heeft u uw bezwaarschrift ingediend in de laatste 6 weken van het kalenderjaar? Dan moet de gemeente binnen een periode van 6 weken een beslissing nemen. De gemeente kan de termijn met maximaal 6 weken verlengen.

Bezwaarschriften worden zoveel mogelijk op volgorde van binnenkomst afgewerkt. De behandeltijd van een bezwaarschrift is afhankelijk van de reden van het bezwaar. Daarnaast kan bij de behandeling blijken dat een hertaxatie of nader onderzoek nodig is.

1. Aanvullende informatie?

Geeft de informatie op het WOZ-loket wat meer duidelijkheid in de Wet WOZ en vooral met betrekking tot de gevolgen voor u? Of heeft u nog andere vragen op dit gebied waarop u nog geen of onvoldoende antwoord heeft? Leg ze gerust aan ons voor.

U kunt voor vragen betreffende de Wet WOZ en de WOZ-waardebepaling contact opnemen met de medewerkers van de afdeling Administratie & Basisregistraties. Zij zijn op werkdagen van 8.00 tot 17.00 uur telefonisch te bereiken op het telefoonnummer: 14 076 en via het e-mail adres: WOZ@breda.nl.

Als u vragen heeft over het door u ontvangen aanslagbiljet, de geheven belastingen of de betalingsmogelijkheden kunt u contact opnemen met de Belastingsamenwerking West-Brabant.

2. Belastingsamenwerking West-Brabant

Als u vragen heeft over het door u ontvangen aanslagbiljet, de geheven belastingen of de betalingsmogelijkheden kunt u contact opnemen met de Belastingsamenwerking West-Brabant.

3. WOZ - Administratie & Basisregistraties

U kunt voor vragen betreffende de Wet WOZ en de WOZ-waardebepaling contact opnemen met de medewerkers van de afdeling Administratie & Basisregistraties. Zij zijn op werkdagen van 8.00 tot 17.00 uur telefonisch te bereiken op het telefoonnummer: 14 076 en via het e-mail adres: WOZ@breda.nl.

1. Aan wie moet ik mijn bezwaar richten?

Belastingen - Belastingsamenwerking West-Brabant
Als u vragen heeft over het door u ontvangen aanslagbiljet, de geheven belastingen of de betalingsmogelijkheden kunt u contact opnemen met de Belastingsamenwerking West-Brabant.

WOZ-waarde - Afdeling Administratie & Basisregistraties 
Indien u vragen heeft of het niet eens bent met de vastgestelde WOZ-waarde, kunt u ter informatie een taxatieverslag opvragen. Geeft dit taxatieverslag wat meer duidelijkheid? Of heeft u nog andere vragen op dit gebied waarop u nog geen of onvoldoende antwoord heeft? Leg ze gerust aan ons voor. 

U kunt hiervoor contact opnemen met de medewerkers van de afdeling Administratie & Basisregistraties. Zij zijn op werkdagen van 8.00 tot 17.00 uur telefonisch te bereiken op het telefoonnummer: 14 076 en via het e-mail adres: WOZ@breda.nl.

De betreffende medewerker zal uw vragen op een zo goed mogelijke wijze proberen te beantwoorden en eventuele onduidelijkheden nader te verklaren. Indien telefonisch al blijkt dat de uitgevoerde waardebepaling niet geheel correct heeft plaatsgevonden, kan het zelfs zo zijn dat het indienen van een bezwaarschrift misschien niet eens nodig is. Dit kan echter wel per object verschillend zijn.

Bezwaar maken
Wanneer u na ontvangst van het taxatieverslag en eventuele nadere informatie nog reden ziet om in bezwaar te gaan, dient u binnen zes weken na dagtekening van de WOZ-beschikking een bezwaarschrift in te dienen.

Digitaal kunt u via het menu aan de linker zijde 'Bezwaar maken'.

Per post kunt u het bezwaarschrift richten aan het hoofd van de afdeling Administratie & Basisregistratie, postbus 90156, 4800 RH Breda.
 

2. Door mijn verhuizing heb ik de beschikking nu pas ontvangen. Echter, de bezwaartermijn is voorbij. Wat nu?

Bij een onjuiste adressering die tot gevolg heeft dat de WOZ-beschikking de belanghebbende niet, of te laat heeft bereikt, gaat de bezwaartermijn in als de WOZ-beschikking hem wel heeft bereikt. Dit geldt enkel wanneer de belanghebbende hierin niet verwijtbaar is geweest.

3. Gemachtigde inschakelen?

Wanneer u een bezwaarschrift tegen de WOZ-waarde in wilt dienen dan kunt u dit op twee manieren doen:
- u dient zelf het bezwaarschrift in;
- u schakelt een professionele partij in die namens u bezwaar maakt.

Kosteloos
Het indienen van een bezwaarschrift is voor u in basis altijd kosteloos. Dit is vastgelegd in de Algemene wet bestuursrecht (artikel 7:15 lid 1). In het bezwaarschrift moet minimaal de reden van uw bezwaar vermeld staan en het aanslag- of beschikkingsnummer waar u bezwaar tegen maakt. Ook moet het bezwaarschrift door u ondertekend worden. Het bezwaarschrift mag eenvoudig zijn, het belangrijkste is dat u aangeeft waarom u het niet eens bent met de door de gemeente vastgestelde WOZ-waarde.

Gemachtigde
Er zijn diverse professionele partijen op de markt die namens u bezwaar kunnen maken. Deze bedrijven adverteren vaak slogans als: "Wij maken gratis bezwaar voor u". Wanneer u het bezwaarschrift door deze partijen laat indienen verzorgen zij alle correspondentie voor u. Zij doen dit echter niet enkel om u te helpen. De achterliggende motivering van deze bedrijven ligt in een eventueel van de gemeente te vorderen kostenvergoeding. Deze kostenvergoeding kan (afhankelijk van het bezwaarschrift) oplopen tot meer dan € 1.000,00 per bezwaarschrift wanneer het bezwaarschrift wordt toegewezen. Voor bezwaarschriften die niet toegewezen worden geldt geen kostenvergoeding.

Het is belangrijk om te weten dat u, als belanghebbende, echter niets van deze door de gemeente betaalde kostenvergoeding ontvangt. Hoewel de gemeente bij toekenning van het bezwaar de kostenvergoeding, afhankelijk van de door u met de gemachtigde afspraken, weliswaar volledig op uw bankrekening kan storten, bent u contractueel verplicht het volledige bedrag door te boeken naar het bedrijf dat namens u bezwaar gemaakt heeft. De kosten van de werkzaamheden die deze bedrijven voor u verrichten bedragen in werkelijkheid vele malen minder dan de daarvoor door de gemeente te vergoeden kosten.

Hieruit volgt dat de "gratis" dienstverlening in de praktijk inhoudt dat de gemeente op jaarbasis tienduizenden euro's belastinggeld aan dergelijke bedrijven moet betalen. Dit is belastinggeld dat op deze manier niet aangewend kan worden voor de zaken waarvoor het bedoeld is, namelijk het verrichten van diensten voor de burgers van uw gemeente.

Bezwaarafhandeling
Voor de afhandeling van een bezwaarschrift is het niet van belang door wie het bezwaarschrift ingediend wordt. Dit geldt ook voor de inhoud van het bezwaarschrift. Het maakt geen verschil of het bezwaarschrift "simpel" is opgesteld of professioneel. De gemeente heeft de plicht om alle bezwaarschriften serieus te behandelen, er wordt geen onderscheid gemaakt: een bezwaarschrift is een bezwaarschrift. Een door u ingediend bezwaarschrift wordt even grondig afgehandeld als een bezwaarschrift dat door een professioneel bedrijf ingediend wordt.

De gemeente wordt overigens uitgebreid gecontroleerd op haar werkzaamheden in het kader van de Wet WOZ door de Waarderingskamer.

Uit deze controles van de Waarderingskamer blijkt dat de gemeente Breda zorg draagt voor een kwalitatief goede afhandeling van de WOZ-bezwaarschriften. Dit wordt ook bevestigd door onderzoek van de Vereniging Eigen Huis. Uit voornoemde blijkt dat de gemeente Breda zeer veel zorg draagt om tot een correcte afhandeling van uw bezwaarschrift te komen. De gemeente wil u vriendelijk verzoeken om (wanneer u een bezwaarschrift in wilt dienen) goed na te denken over de wijze waarop u het bezwaarschrift indient. Wanneer u zelf het bezwaarschrift indient zal de uitkomst in basis hetzelfde zijn dan wanneer u een professionele partij inschakelt. Het grote voordeel van zelf uw bezwaarschrift indienen is dat wij rechtstreeks contact met elkaar hebben, u bent immers onze klant. De gemeente Breda hecht grote waarde aan een goed contact met haar burgers. Ook wordt op deze manier voorkomen dat gemeenschapsgeld onnodig wegvloeit.

Contact
Wanneer u het niet eens bent met de door de gemeente vastgestelde WOZ-waarde kunt u ook altijd telefonisch contact opnemen met de afdeling Administratie & Basisregistraties van de gemeente Breda op het telefoonnummer 14 076. Uw vragen worden dan door de taxateurs en juridisch medewerkers in behandeling genomen waardoor het goed mogelijk is dat noodzaak om een bezwaarschrift in te dienen wegvalt. Dit bevordert ook het directe contact tussen u en uw gemeente.

4. Ik ben op vakantie geweest. Nu lees ik dat ik binnen 6 weken bezwaar moet maken. Ben ik nu te laat?

Het bezwaarschrift dient binnen zes weken na de dagtekening van de WOZ-beschikking ter post te zijn bezorgd. Overschrijding van de termijn leidt tot niet-ontvankelijkheid. Wanneer sprake is van zeer aantoonbare bijzondere omstandigheden kan hiervan worden afgeweken. Bent u langdurig niet in staat om post te ontvangen, dan dient u een zaakwaarnemer aan te wijzen.

5. Ik heb bezwaar gemaakt tegen de WOZ-beschikking. Moet ik de aanslag OZB nu toch al betalen?

De hoofdregel is dat naast het indienen van een bezwaar er apart gevraagd moet worden om uitstel van betaling. Dat wil zeggen dat het indienen van een bezwaarschrift de betalingsverplichting niet opschort en de belastingaanslag zonder een verzoek om uitstel van betaling gewoon betaald moet worden.

Wanneer u uitstel van betaling wenst voor het door u te betalen bedrag, kunt u een verzoek indienen bij de Belastingsamenwerking West-Brabant. U krijgt vervolgens van de Belastingsamenwerking West-Brabant te horen of u in aanmerking komt voor uitstel.

6. Ik moet binnen zes weken bezwaar maken. Wanneer begint deze termijn te lopen?

De termijn van zes weken loopt vanaf de eerste dag na dagtekening van de WOZ-beschikking (wanneer verzending van de WOZ-beschikking op die dag heeft plaatsgevonden).

7. Wat gebeurt met de aanslag als mijn bezwaar of beroep gegrond wordt verklaard? Krijg ik geld terug?

In het algemeen geldt: indien een correctie wordt toegepast op de tenaamstelling of de waardevaststelling en de aanslag inmiddels is betaald, wordt het teveel betaalde door de Belastingsamenwerking West-Brabant (BWB) terugbetaald. De BWB te Etten Leur verzorgt naast het opleggen van de aanslag en het heffen van de gemeentelijke belastingen ook de door u eventueel te ontvangen terugbetaling.

U hoeft dus na de ontvangst van een uitspraak op bezwaar of beroep waarin de WOZ-waarde is verminderd, geen actie te ondernemen.

Tegelijk met de bekendmaking van de beschikking, worden de waardegegevens verstrekt aan onder andere de Belastingdienst, het Waterschap, notariskantoren en banken. Dit is een plicht die voortvloeit uit de Wet WOZ. De gemeente is de instantie die de waardevaststelling voor haar rekening neemt. Alleen zij kan dan ook die gegevens verstrekken aan de overige afnemers. Ook ten opzichte van de voornoemde afnemers hoeft u, tenzij gevraagd, geen verdere actie te ondernemen.

1. De gegevens worden ook gebruikt door de BWB, Belastingdienst en Waterschap. Hoe komen zij hieraan?

Tegelijk met de bekendmaking van de WOZ-beschikking, worden de waardegegevens verstrekt aan de Belastingsamenwerking West-Brabant, de Belastingdienst en het Waterschap. Deze levering van de WOZ-waarde is een plicht die voortvloeit uit de Wet WOZ.

De Wet WOZ bepaalt dat voor een aantal belastingen één en dezelfde waarde van onroerende zaken wordt gebruikt. Deze zogenoemde WOZ-waarde is onder andere de basis voor de bepaling van de verschuldigde onroerende-zaakbelasting, het eigenwoningforfait en de heffingen van het Waterschap en de Belastingdienst (o.a. erf- en schenkbelasting). De WOZ-waarde wordt ook gebruikt door notarissen, banken en verzekeraars voor het verstrekken van hypotheken en fraudebestrijding. 

Om de WOZ-waarde te bepalen, taxeert de gemeente uw object of (bouw)grond. De WOZ-waarde die de gemeente vaststelt, is de waarde die uw woning, uw bedrijfspand of uw (bouw)grond had op de waardepeildatum.

De waardepeildatum voor het waarderingsjaar 2017 betreft 1 januari 2016. (De waardepeildatum voor het waarderingsjaar 2016 betrof 1 januari 2015).

2. Het eigendom van mijn woning staat niet alleen op mijn naam. Waarom krijg ik de beschikking?

De WOZ-beschikking kan maar naar één eigenaar worden gezonden. Bij sommige woningen is het eigendom echter verdeeld over meerdere eigenaren. In dat geval moet de gemeente een keuze maken, volgens het beleid dat zij heeft vastgelegd. Dit beleid geeft aan dat de WOZ-beschikking wordt opgelegd aan de eerst genoemde eigenaar in het Kadaster.

3. Ik ben het niet eens met de waarde die aan de vorige eigenaar/gebruiker bekend is gemaakt. Wat nu?

Elk jaar zendt de gemeente de eigenaren van een onroerende zaak een WOZ-beschikking. Gebruikers van een niet-woning ontvangen ook een WOZ-beschikking. In deze beschikking staat de waarde van het pand op 1 januari aan het begin van het waarderingsjaar. Bent u pas na die datum, in de loop van het jaar, eigenaar of gebruiker geworden? Dan kunt u verzoeken om toezending van een WOZ-beschikking. Na ontvangst van de WOZ-beschikking kunt u binnen zes weken schriftelijk bezwaar maken.

 

4. In hoeverre is de waardeontwikkeling in 2016 en 2017 van invloed op de WOZ-waarde?

De waarde wordt in het kader van de Wet WOZ gebaseerd op een vergelijking met verkoopcijfers van soortgelijke objecten die rond de waardepeildatum zijn gerealiseerd. De WOZ-waarde wordt vastgesteld voor één kalenderjaar.

Marktontwikkelingen
Marktontwikkelingen die zich in het betreffende waarderingsjaar 2017 voordoen, worden niet per direct verwerkt in de WOZ-waarde. Dit geldt ook voor veranderingen in de objecten. Mogelijk worden nieuwe objecten gebouwd, vinden verbouwingen plaats of worden er objecten gesplitst. De gevolgen van veranderingen die tijdens het waarderingsjaar hebben plaatsgevonden zullen pas invloed hebben op de beschikking die het daaropvolgende jaar genomen wordt.

De gemeente is verplicht een permanente marktanalyse uit te voeren. Dit houdt in dat alle beschikbare verkoopcijfers door de gemeente verzameld en beoordeeld worden. Vervolgens wordt bij elke verkooptransactie gekeken of deze WOZ-conform tot stand is gekomen en voldoet aan de criteria dat een woning onder de beste omstandigheden, na de beste voorbereiding en door de meestbiedende partij is gekocht. Hiertoe wordt onder andere gebruik gemaakt van de beschikbare verkoopbrochures, marktinformatie en de door kopers ingevulde koopinlichtingenformulieren.

Uit bovenstaande volgt dat bijvoorbeeld verkopen in de familiesfeer, gedwongen verkopen (uit veilingen), partijverkopen en beleggingstransacties niet gebruikt kunnen worden ter onderbouwing van de waarde van een onroerende zaak. 

In het kader van bijvoorbeeld in de media gepubliceerde algemene (landelijke) cijfers dient te worden opgemerkt dat in algemene (index-) cijfers alle gerealiseerde, dus ook de niet WOZ-conforme, verkoopcijfers worden meegenomen zonder dat er onderzocht wordt hoe deze verkoopcijfers tot stand zijn gekomen en of al deze cijfers überhaupt bruikbaar zijn.

Als gevolg hiervan kunnen de door de gemeente gehanteerde geanalyseerde en beoordeelde verkoopcijfers leiden tot een hogere of lagere waarde dan de gemiddelde landelijke indexcijfers aangeven. Waardestijgingen en –dalingen per type woningen kunnen daarnaast heel sterk verschillen, per regio, stad, buurt of zelfs straat.

De feitelijke situatie
De WOZ-waarde voor het waarderingsjaar 2017 wordt vastgesteld naar de wettelijke waardepeildatum van 1 januari 2016. Op basis van de Wet WOZ dient zowel de feitelijke situatie als de waarde van de onroerende zaak te worden vastgesteld als of het waarderen heeft plaats gevonden op het moment van de waardepeildatum.

Wanneer een onroerende zaak na de waardepeildatum 1 januari 2016 (maar voor het begin van het waarderingsjaar) wijzigt als gevolg van bouw, verbouwing, verbetering, afbraak of vernietiging, van bestemming verandert, of een verandering in waarde ondergaat als gevolg van een andere specifiek voor de onroerende zaak geldende bijzondere omstandigheid, moet dit in de waardering worden betrokken. De onroerende zaak dient te worden gewaardeerd in de toestand waarin het zich op 1 januari 2017 bevindt, naar de waarde die het object op de waardepeildatum 1 januari 2016 zou hebben.

5. Is het verstrekken van waardegegevens niet in strijd met de privacyregelgeving of worden deze gegevens openbaar?

WOZ wordt openbaar
Vanaf 1 oktober 2016 is de openbaarheid van de WOZ-waarde verruimd, waardoor per diezelfde datum de WOZ-waarde van woningen openbaar zijn. Dit blijkt uit een publicatie in het Staatsblad van het Koninkrijk der Nederlanden, jaargang 2015 nummer 506.

Wanneer u via de link
WOZ-waarde opvragenom een WOZ-waarde verzoekt, wordt echter alleen de gevraagde WOZ-waarde getoond en geen andere gegevens. Bovendien geldt dit alleen voor de WOZ-waarde van woningen.

Taxatieverslag

Een taxatieverslag wordt alleen verstrekt aan degene die van het betreffende object ook een WOZ-beschikking ontvangt.

6. Kan ik een kopie krijgen van de WOZ-beschikking van een onroerende zaak van een derde?

Nee, dit is niet mogelijk. De WOZ-beschikking wordt toegezonden aan de eigenaar en de gebruiker (bij niet-woningen) van een onroerende zaak. Derden krijgen geen kopie van deze beschikking.

7. Kan ik een kopie krijgen van het taxatieverslag van het object van een derde?

Nee, dit is niet mogelijk. Op grond van de Wet WOZ wordt een taxatieverslag alleen verstrekt aan degene die van het betreffende object ook een WOZ-beschikking ontvangt.

8. Kunt u mij uitgebreidere gegevens verstrekken over de onderbouwing van de WOZ-waarde?

Iedere ontvanger van een WOZ-beschikking kan een nadere onderbouwing van de op de beschikking genoemde WOZ-waarde krijgen in de vorm van een taxatieverslag. In dit taxatieverslag staat weergegeven welke objectgegevens en marktgegevens zijn gebruikt als uitgangspunt bij de waardebepaling.

9. Voor welke periode is de nieuwe WOZ-waarde geldig?

De WOZ-waarde wordt voor één kalenderjaar vastgesteld. Het waarderingsjaar 2017 loopt van 1 januari 2017 tot en met 31 december 2017. Voor deze periode wordt de uniforme waardepeildatum van 1 januari 2016 gehanteerd.

Voor het voorgaande waarderingsjaar 2016, lopende van 1 januari 2016 tot en met 31 december 2016, is de uniforme waardepeildatum van 1 januari 2015 gehanteerd.

10. Wat betekent de afkorting WOZ?

WOZ staat voor Waardering Onroerende Zaken en is afkomstig van de Wet WOZ.

De Wet WOZ bepaalt dat voor een aantal belastingen één en dezelfde waarde van onroerende zaken wordt gebruikt. Deze zogenoemde WOZ-waarde is onder andere de basis voor de bepaling van de verschuldigde onroerende-zaakbelasting, het eigenwoningforfait en de heffingen van het Waterschap en de Belastingdienst (o.a. erf- en schenkbelasting). De WOZ-waarde wordt ook gebruikt door notarissen, banken en verzekeraars voor het verstrekken van hypotheken en fraudebestrijding. 

Om de WOZ-waarde te bepalen, taxeert de gemeente uw object of (bouw)grond. De WOZ-waarde die de gemeente vaststelt, is de waarde die uw woning, uw bedrijfspand of uw (bouw)grond had op de waardepeildatum.

De waardepeildatum voor het waarderingsjaar 2017 betreft 1 januari 2016. (De waardepeildatum voor het waarderingsjaar 2016 betrof 1 januari 2015).

11. Wat is een waardepeildatum?

De waarde van een onroerende zaak wordt vastgesteld alsof de waardebepaling ("fictieve" verkoop) plaats heeft gevonden op de waardepeildatum. Deze uniforme waardepeildatum is landelijk ingevoerd en ligt altijd één jaar voor de ingang van het waarderingsjaar.

De waardepeildatum van het waarderingsjaar 2017 is 1 januari 2016.

De waardepeildatum van het voorgaande waarderingsjaar 2016 is 1 januari 2015.

12. Wat zijn onroerende zaken?

Onroerende zaken omvatten gronden en alle daarmee verbonden bouwwerken. Voorbeelden van onroerende zaken zijn woningen, bedrijfspanden, bouwkavels en industrieterreinen.

1. Bij mijn onroerende zaak is sprake van bodemverontreiniging. Wordt/is hier rekening mee gehouden?

Ja, bodemverontreiniging is een factor die van invloed kan zijn op de waarde van uw object. 

Indien de waarde in het economische verkeer van een onroerende zaak met een verontreinigde bodem wordt afgeleid van marktgegevens van panden zonder bodemverontreiniging, dan zal in beginsel sprake zijn van een aftrek. In deze aftrek wordt tot uitdrukking gebracht de invloed van de kosten van sanering, de beperking van de gebruiksmogelijkheden, de overlast en de rompslomp bij bijvoorbeeld sanering.

Indien de saneringskosten niet ten laste komen van uzelf maar van de vorige eigenaar/gebruiker, leidt de hoogte van de saneringskosten niet tot een aftrek.

2. Er is een waarde vastgesteld, maar ik heb geen taxateur gezien. Hoe kan dat?

Niet ieder object wordt van binnen en van buiten bekeken. De gemeente heeft uit eerdere opnames, het Kadaster, bouwvergunningen en overige administraties informatie verzameld waarmee een waarde kan worden vastgesteld. Het is slechts in specifieke gevallen noodzakelijk om een object inpandig te bezoeken.

3. Hoe wordt de "gecorrigeerde vervangingswaarde" van een niet-woning bepaald?

De gecorrigeerde vervangingswaarde wordt gebruikt wanneer de met deze methode berekende waarde hoger is dan de waarde in het economisch verkeer. Met name panden waarvan geen of weinig transacties op de onroerend goed markt plaatsvinden worden aan de hand van de gecorrigeerde vervangingswaarde gewaardeerd.

In het algemeen gaat het bij de gecorrigeerde vervangingsmethode om de investeringen die gedaan moeten worden voor een vervangend object, inclusief ondergrond. Op de vervangingswaarde worden correcties gedaan wegens technische veroudering en functionele veroudering. Deze correcties gelden alleen voor de opstal; niet voor de ondergrond.

4. Hoe wordt de "waarde in het economische verkeer" van een niet-woning bepaald?

De waarde in het economisch verkeer van ieder pand is bepaald op basis van de voorschriften van de Wet WOZ. Dit is "de waarde die aan een onroerende zaak dient te worden toegekend indien de volle en onbezwaarde eigendom daarvan zou kunnen worden overgedragen en de verkrijger de zaak in de staat waarin het zich bevindt, onmiddellijk en in volle omvang in gebruik zou kunnen nemen".

Bij de waardevaststelling wordt rekening gehouden met alle vanuit de feitelijke opname van het pand en/of vanuit de gemeentelijke administratie, relevante factoren. Hierbij kan gedacht worden aan gegevens die verkregen worden van het Kadaster, uit bouwdossiers, uit inventarisaties en/of uit eerdere taxatierapporten. Daarnaast is bij de waardevaststelling rekening gehouden met zaken als aard, bouwwijze, bouwtype, grootte, ligging, aanwezige voorzieningen, bestemming, enzovoorts.

De waarde in het economische verkeer van een niet-woning kan op drie manieren bepaald worden:

  • de huurwaardekapitalisatiemethode;
  • de vergelijkingsmethode;
  • de discounted-cash-flow-methode.
5. Hoe wordt de waarde van een niet-woning bepaald?

De waarde van niet-woningen wordt bepaald op de waarde in het economische verkeer of op de gecorrigeerde vervangingswaarde. De hoogste van deze twee is bepalend.

6. Hoe wordt de waarde van een woning bepaald?

De WOZ-waarde (waarde in het economische verkeer) van iedere onroerende zaak wordt bepaald op basis van de voorschriften van de Wet WOZ. Dit is "de waarde die aan een onroerende zaak dient te worden toegekend indien de volle en onbezwaarde eigendom daarvan zou kunnen worden overgedragen en de verkrijger de zaak in de staat waarin het zich bevindt, onmiddellijk en in volle omvang in gebruik zou kunnen nemen".

Relevante factoren
Bij de waardevaststelling is rekening gehouden met alle relevante factoren zoals deze bij de gemeente zijn vanuit de feitelijke opname van de onroerende zaak en/of vanuit de gemeentelijke administratie. Hierbij kan gedacht worden aan gegevens die verkregen worden van het Kadaster, uit bouwdossiers, uit inventarisaties en/of uit eerdere taxatierapporten. Daarnaast is bij de waardevaststelling rekening gehouden met zaken als aard, bouwwijze, bouwtype, grootte, ligging, aanwezige voorzieningen, bestemming, enzovoorts.

Vergelijkingsmethode
De waarde in het economisch verkeer van woningen dient vervolgens (op basis van wettelijke voorschriften) vastgesteld te worden aan de hand van de vergelijkingsmethode. Hierbij wordt gekeken naar relevante verkoopcijfers van (zo goed mogelijk) vergelijkbare woningen om en nabij de waardepeildatum. Deze verkoopcijfers dienen betrekking te hebben op woningen die zo direct mogelijk in de naaste omgeving van uw woning(en) zijn gelegen. Let wel, dit betekent niet automatisch dat deze woningen ook daadwerkelijk in de naaste omgeving zijn gelegen.

Bij het bepalen van de waarde in het economisch verkeer wordt gebruik gemaakt van een referentiestelsel. Dit referentiestelsel bevat op de woningmarkt gerealiseerde, geanalyseerde en reële verkoopprijzen van (zo goed mogelijk) vergelijkbare woningen rond de waardepeildatum.

De methode om de waarde van onroerende zaken te bepalen aan de hand van verkoopcijfers van vergelijkbare woningen wordt wettelijk voorgeschreven in artikel 4 lid 1 punt a. van de Uitvoeringsregeling instructie waardebepaling Wet WOZ.

Bij het hanteren van deze vergelijkingsmethode wordt uitgegaan van meerdere verkoopprijzen, hierbij hoeft het niet te gaan om volstrekt identieke woningen. Onderlinge verschillen hoeven er daarom niet direct toe te leiden dat de door de gemeente gehanteerde vergelijkingsobjecten niet (goed genoeg) bruikbaar zijn voor de WOZ-waardebepaling van uw woning.

Nieuwbouw en in aanbouw
Bij objecten die nà de waardepeildatum zijn opgeleverd, wordt toch gekeken naar wat het object op de van toepassing zijnde waardepeildatum waard zou zijn geweest. De WOZ- waarde van het object is dus altijd gebaseerd op de waarde die het object zou hebben gehad op de waardepeildatum. Voor het waarderingsjaar 2017 dient er uit te worden gegaan van de waardepeildatum 1 januari 2016.

Ook als uw object nog in aanbouw is, wordt een waarde vastgesteld. Dit is de waarde van het gedeelte dat op 1 januari van het waarderingsjaar is gerealiseerd (stichtingskosten) plus de grondwaarde. Hiervoor geldt dus de situatie op 1 januari van het het betreffende waarderingsjaar zelf (2017) en de waarde die het object zou hebben gehad als het object rond de waardepeildatum (1 januari 2016) zou zijn verkocht.

Inzage
Wilt u inzage in de berekening van uw WOZ-waarde?
Vraag dan via onderhavig WOZ-loket het 'Taxatieverslag' van uw woning op.

7. Ik ben als vruchtgebruiker voor de volledige waarde aangeslagen. Is dit terecht?

Ja, dit is terecht. Bij de waardebepaling van een object gaan we ervan uit dat "de volle en onbezwaarde eigendom daarvan zou kunnen worden overgedragen en de verkrijger de zaak in de staat waarin die zich bevindt, onmiddellijk en in volle omvang in gebruik zou kunnen nemen". In het kader van de Wet WOZ wordt in beginsel geen rekening gehouden met op een onroerende zaak rustende waardedrukkende rechten en wordt een vruchtgebruiker als eigenaar van het object gezien.

8. Mijn buurman heeft eenzelfde soort woning, maar die woning is vastgesteld op een lagere WOZ-waarde.

De waarde van woningen wordt bepaald op basis van de vergelijkingsmethode. Dit houdt in dat woningen worden vergeleken met zo goed mogelijk vergelijkbare objecten die op of rond de waardepeildatum (1 januari 2016) zijn verkocht. De gemeente houdt uiteraard rekening met de verschillen tussen uw woning en de vergelijkingsobjecten. Onderlinge verschillen zoals inhoud, perceeloppervlakte en bijgebouwen kunnen van invloed zijn op de WOZ-waarde.

Indien u meer informatie wenst over de opbouw van de waarde van uw woning, kunt u een taxatieverslag opvragen.

9. Mijn grond is niet meer vrijgesteld? Hoe kan dat?

De Wet WOZ schrijft voor dat alle onroerende zaken in beginsel worden gewaardeerd. In de Uitvoeringsregeling uitgezonderde objecten Wet WOZ staan de objecten vermeld die buiten aanmerking moeten worden gelaten bij de waardebepaling. Voorheen had de gemeente een vrije keuze om bepaalde onroerende zaken buiten aanmerking te laten. Ook op dit punt is dus duidelijkheid en gelijkheid in heel Nederland gekomen. Het is overigens nog steeds mogelijk dat de gemeente bepaalde onroerende zaken, waarvoor een WOZ-beschikking is afgegeven, voor de aanslag OZB alsnog vrijstelt. In de WOZ-administratie is deze echter altijd opgenomen.

10. Mijn nieuwbouwwoning is sinds midden vorig jaar gereed. Hoe is de waarde vastgesteld?

De WOZ-waarde 2017 wordt vastgesteld naar de wettelijke waardepeildatum van 1 januari 2016. Op basis van de Wet WOZ dient zowel de feitelijke situatie als de waarde van de onroerende zaak te worden vastgesteld als of het waarderen heeft plaats gevonden op het moment van de waardepeildatum.

Ook wanneer de woning na de waardepeildatum 1 januari 2016 wijzigt als gevolg van bouw, verbouwing, verbetering, afbraak of vernietiging, van bestemming verandert, of een verandering in waarde ondergaat als gevolg van een andere specifiek voor de onroerende zaak geldende bijzondere omstandigheid, moet dit in de waardering worden betrokken. De woning dient te worden gewaardeerd in de toestand waarin de onroerende zaak zich op 1 januari 2017 bevindt, naar de waarde die het object op de waardepeildatum 1 januari 2016 zou hebben.

11. Wat houdt de "discounted-cash-flowmethode" in?

De discounted-cashflow-methode wordt gebruikt bij panden die wel een duidelijke economische waarde hebben, maar waarbij geen verkoop- of verhuurtransacties aanwezig zijn om mee te vergelijken. Dit kan bijvoorbeeld het geval zijn bij nieuwe kantoorpanden waar nog geen verkoopcijfers beschikbaar zijn en in situaties waarin markttransacties betrekking hebben op de gehele bedrijfsvoering van het object.

De discounted-cashflow-methode kan worden toegepast voor niet-woningen of voor de waardebepaling van een zeer specifiek pand waarvan onvoldoende marktgegevens in de vorm van transactieprijzen of huurprijzen bekend zijn. Verder kan de discounted-cashflow-methode worden gebruikt voor het bepalen van een referentiekapitalistatiefactor ten behoeve van de huurwaardekapitalisatiemethode.

De WOZ-waarde wordt vastgesteld aan de hand van binnen het bedrijf bekend zijnde gegevens. Alle toekomstige inkomsten en uitgaven met betrekking tot een onroerende zaak worden hierbij contant gemaakt naar de waardepeildatum.

12. Wat houdt de "huurwaardekapitalisatiemethode" in?

De waarde van bedrijfspanden wordt berekend door de bruto huurwaarde te vermenigvuldigen (kapitaliseren) met de kapitalisatiefactor. Deze methodiek wordt gebruikt omdat dit voor bedrijfspanden de meest geschikte en inzichtelijke wijze van waarderen is. De kapitalisatiefactor wordt bepaald aan de hand van specifiek voor het object geldende factoren, zoals de onderhoudstoestand, het leegstandsrisico, de kosten van het beheer, lasten die op het object drukken en het bruto- en nettorendement. De kapitalisatiefactor wordt afgeleid uit de beschikbare marktinformatie. Daartoe wordt van een vergelijkbaar object, waarvan een verkoopprijs rond de waardepeildatum bekend is, de huurwaarde getaxeerd. Vervolgens wordt de verkoopprijs door de huurwaarde gedeeld, hetgeen de kapitalisatiefactor oplevert waarmee de huurwaarde van uw object wordt vermenigvuldigd. De bruto huurwaarde wordt vastgesteld op basis van gerealiseerde huurprijzen van vergelijkbare panden. Deze huurwaarde hangt onder andere af van het soort object, de grootte, de ligging en de kwaliteit van het pand.

Voor het bepalen van de huurwaarde maakt de taxateur van de gemeente gebruik van de marktanalyses en matrices van huurprijzen die omstreeks de waardepeildatum zijn gerealiseerd. Bovendien kan de gemeente bij het vaststellen van de huurwaarde, wanneer er binnen de gemeente geen transactiecijfers van vergelijkbare panden beschikbaar zijn, eventueel gebruik maken van transactiecijfers van vergelijkbare objecten die buiten de gemeentegrenzen liggen. Op grond van artikel 3 van de Uitvoeringsregeling instructie waardebepaling Wet WOZ is de gemeente verplicht om zowel objectkenmerken als koop- en huurgegevens van woningen en bedrijfspanden te verzamelen en te registreren. Dit wordt de permanente marktanalyse genoemd. Door het verzamelen, registreren en analyseren van alle verkoopcijfers en huurcontracten krijgt en houdt de gemeente goed inzicht in het marktniveau en de marktontwikkeling van de verschillende type onroerende zaken.

13. Wat houdt de "vergelijkingsmethode" bij niet-woningen in?

In feite is deze methode vergelijkbaar met die van de woningen. De vergelijkingsmethode kan bij niet-woningen worden gebruikt wanneer de markt met vergelijkbare objecten voornamelijk bestaat uit verkoopcijfers. Deze methode is met betrekking tot niet-woningen voornamelijk bruikbaar voor de waardebepaling van agrarische objecten, motorbrandstofverkooppunten en gecombineerde woonwinkelpanden. Het is dan uiteraard noodzakelijk dat er voldoende verkoopcijfers voorhanden zijn. Ook moeten de objecten voldoende vergelijkbaar zijn.

1. Aan wie wordt de WOZ-beschikking verstrekt?

De WOZ-beschikking wordt toegezonden aan de eigenaar en de gebruiker (bij niet-woningen) van een onroerende zaak.

Tegelijk met de bekendmaking van de WOZ-beschikking, worden de waardegegevens verstrekt aan onder andere de Belastingdienst, waterschappen, notariskantoren en banken. Dit is een plicht die voortvloeit uit de Wet WOZ. De gemeente is de instantie die de waardevaststelling voor haar rekening neemt. Alleen zij kan dan ook die gegevens verstrekken aan de overige afnemers.

2. Hoe vaak krijg ik een dergelijke beschikking?

De WOZ-beschikking wordt jaarlijks (eind februari) verstuurd en heeft een geldigheidsduur van één jaar. Voor het waarderingsjaar 2017 gaan we uit van de waardepeildatum 1 januari 2016. Dit betekent dat er bij de volgende waardebepaling uitgegaan zal worden van waardepeildatum 1 januari 2017. Deze wordt waarschijnlijk in het begin van 2018 verzonden.

3. Ik ben aangemerkt als eigenaar van een onroerende zaak. Dit betreft echter een bouwterrein. Is dit correct?

Ja, dit is correct. De Wet WOZ geeft aan dat een ongebouwd eigendom als een onroerende zaak moet worden aangemerkt. De waardebepaling van ongebouwde onroerende zaken kan daarom niet buiten aanmerking blijven.

De bekendmaking van de WOZ-beschikking gebeurd door toezending aan degene die aan het begin van het kalenderjaar de onroerende zaak in eigendom en/of gebruik heeft. Tegelijkertijd met of zo spoedig mogelijk na de bekendmaking van de WOZ-beschikking wordt hier mededeling van gedaan aan alle afnemers (zoals de Belastingdienst, waterschappen, notariskantoren, banken, etc.).

4. Ik krijg opeens een nieuwe WOZ-beschikking met een hogere waarde. Kan dat zomaar?

Het is mogelijk dat de gemeente in eerste instantie een WOZ-beschikking heeft afgegeven met een waarde die niet juist is gebleken. De gemeente kan dan een zogenaamde herzieningsbeschikking afgeven. Hieraan zijn wel twee voorwaarden gesteld:

  • Er moet sprake zijn van een nieuw feit. Dit feit heeft de gemeente bij de eerste beschikking niet geweten of behoren te weten;
  • Ook moet het voor de belanghebbende een duidelijk kenbare fout zijn geweest. De bevoegdheid tot het afgeven van een herzieningsbeschikking geldt 5 jaar. De herziening werkt terug tot aan het begin van het betreffende waarderingsjaar.
5. Ik krijg zomaar een nieuwe WOZ-beschikking met een lagere waarde.

Het kan zijn dat de eigenaar of gebruiker van het object bezwaar heeft aangetekend tegen de WOZ-waarde. Als de WOZ-waarde wordt verminderd, dan zal deze lagere waarde ook gelden voor al de overige eigenaren en gebruikers van de onroerende zaak. Dit geldt ook als die anderen geen bezwaar hebben aangetekend.

6. Is de WOZ-beschikking nu tegelijk een belastingaanslag?

Nee, u ontvangt de WOZ-waarde per WOZ-beschikking los van het aanslagbiljet met daarop de gemeentelijke belastingen.

De aanslag onroerende-zaakbelasting en de aanslag voor de overige gemeentelijke belastingen zullen, zoveel mogelijk gecombineerd met de aanslag waterschapsbelastingen, door de Belastingsamenwerking West-Brabant te Etten-Leur aan u verzonden worden. Zie voor meer informatie www.bwbrabant.nl.

7. Wanneer worden de beschikkingen voor het nieuwe tijdvak verzonden?

Het eerste lid van artikel 24 Wet WOZ bepaalt dat de beschikking wordt genomen binnen acht weken na het begin van het tijdvak waarvoor zij geldt. Het tweede lid bepaalt echter dat wanneer deze termijn niet wordt nageleefd, dit geen nietigheid van de beschikking met zich meebrengt.

Anders gezegd wordt er in eerste instantie geen gevolg verbonden aan het nemen van een WOZ-beschikking buiten de voornoemde acht weken termijn. Het voorschrift moet worden gezien als een zogenoemde instructienorm. De gemeente streeft er naar zo veel mogelijk beschikkingen binnen deze termijn te verzenden.

8. Wat is een WOZ-beschikking?

Een WOZ-beschikking is een officieel document van een bestuursorgaan. Het document geeft aan welk object het betreft en welke waarde aan deze onroerende zaak is toegekend. Ook staat vermeld van welke waardepeildatum is uitgegaan en de periode waarin deze waarde zal worden gehanteerd.

1. Vragen over het aanslagbiljet en/of de daarop genoemde heffingen?

Als u vragen heeft over het door u ontvangen aanslagbiljet, de geheven belastingen of de betalingsmogelijkheden kunt u contact opnemen met de Belastingsamenwerking West-Brabant.

1. Ik ben sinds kort verhuisd, dus geen eigenaar meer. Kan ik de WOZ-beschikking verscheuren?

De WOZ-beschikking is een officieel door de gemeente opgelegd document dat eenmalig per jaar wordt verstrekt. Omdat meerdere instanties de aanslag baseren op de WOZ-beschikking is het raadzaam om de beschikking goed te bewaren.

2. Ik heb de onroerende zaak verkocht en toch krijg ik een beschikking. Hoe kan dat?

Wanneer u bij het begin van het kalenderjaar (1 januari) bij het Kadaster als eigenaar staat geregistreerd van het betreffende object, wordt de WOZ-beschikking aan u opgelegd. Uitgangspunt is de inschrijving in het Kadaster. 

Is u uw woning verkocht en de notariële afhandeling voltooid, maar heeft de inschrijving in het Kadaster pas plaatsgevonden op bijvoorbeeld 2 januari (of later) in het betreffende waarderingsjaar, dan is de WOZ-beschikking terecht aan u verzonden.