Top 10 vragen Huurders Woningen

  1. Waarom ontvang ik een brief met de WOZ-waarde van mijn huurwoning?

  2. Waarom ontvang ik niet een beschikking en alleen een brief? Familie/kennissen in andere gemeenten hebben wel een beschikking ontvangen.

  3. Hoe kan ik controleren of mijn huursom boven de maximaal redelijke huurprijs ligt?

  4. Ik ben het niet eens met de huurprijs of de huurverhoging. Wat moet ik doen?

  5. Leidt een verlaging van de WOZ-waarde automatisch tot een verlaging van de huur?

  6. Hoe wordt de WOZ-waarde bepaald?

  7. Ik ben het niet eens met de vastgestelde WOZ-waarde. Wat moet ik doen?

  8. Hoe vraag ik een WOZ-beschikking aan?

  9. Hoe dien ik bezwaar in?

  10. Wanneer krijg ik een antwoord op mijn bezwaarschrift?

     

1. Waarom ontvang ik een brief met de WOZ-waarde van mijn huurwoning?

De WOZ-waarde speelt sinds 1 oktober 2015 een rol bij de vaststelling van de ‘maximaal redelijke huurprijs’ van uw woning. Een verlaging van de WOZ-waarde zou tot een verlaging van de huur kunnen leiden. Om deze reden wordt u geïnformeerd over de WOZ-waarde van uw woning.

 

2. Waarom ontvang ik niet een beschikking en alleen een brief? Familie/kennissen in andere gemeenten hebben wel een beschikking ontvangen.

De gemeente Breda heeft ervoor gekozen om huurders een informatiebrief te sturen. De nieuwe huren worden pas in mei door de verhuurders bekend gemaakt en gaan pas op 1 juli 2017 in. Wanneer de gemeente u eind februari 2017 een WOZ-beschikking zou sturen dan zou de bezwaartermijn voorbij zijn voordat u kunt controleren of uw nieuwe huursom boven de maximaal redelijke huurprijs ligt. U zou dan geen bezwaar meer zou kunnen maken.

Wilt u in mei, juni of juli, nadat de nieuwe huur bekend is gemaakt, toch bezwaar maken tegen de vastgestelde WOZ-waarde, dan vraagt u dan pas de formele WOZ-beschikking aan door een mail te sturen naar woz@breda.nl. U kunt dan binnen 6 weken na datum van de WOZ-beschikking bezwaar indienen.

 

3. Hoe kan ik controleren of mijn huursom boven de maximaal redelijke huurprijs ligt?

U kunt dit controleren via de website van de Huurcommissie:
https://www.huurcommissie.nl/onderwerpen/huurprijs-en-punten/huurprijscheck-en-puntentelling/

 

4. Ik ben het niet eens met de huurprijs of de huurverhoging. Wat moet ik doen?

U moet dan zelf contact opnemen met de woningbouwvereniging of uw verhuurder om dit te bespreken. De gemeente kan niets voor u doen. De gemeente stelt de WOZ-waarde van uw woning vast en niet de hoogte van uw huurprijs. Komt u er samen niet uit dan kunt u de Huurcommissie inschakelen.

 

5. Leidt een verlaging van de WOZ-waarde automatisch tot een verlaging van de huur?

Nee, slechts in een zeer klein aantal van de gevallen zal een verlaging van de WOZ-waarde leiden tot een verlaging van de huur. Slechts bij ongeveer 1,5% van de huurwoningen is sprake van een huursom die boven de maximaal redelijke huurprijs ligt. Bij deze woningen zou een verlaging van de WOZ-waarde tot een verlaging van de huur kunnen leiden.

De verhuurder is ook NIET verplicht om, na het verlagen van de WOZ-waarde, de huur te verlagen. Bij weigering van de verhuurder om de huur te verlagen kunt u de Huurcommissie om bemiddeling vragen.

 

6. Hoe wordt de WOZ-waarde bepaald?

De gemeente bepaalt de waarde van onroerende zaken door een taxatie. Hierbij gaat de gemeente uit van het bedrag dat de onroerende zaak zou moeten opbrengen op 1 januari van 2016. Dit is de waardepeildatum voor het tijdvak 01-01-2017 tot 01-01-2018.

Voor het waarderen van woningen wordt gebruik gemaakt van de zogenaamde vergelijkingsmethode. Dit betekent dat er gekeken wordt naar de verkoopcijfers van panden die vergelijkbaar zijn met de betreffende woning. De verkoopcijfers liggen op of rond de waardepeildatum 1 januari 2016.

Het is niet nodig dat elke woning wordt bezocht. Door vergelijking via een computermodel bepaalt de gemeente de waarde van woningen. De gemeente kijkt hierbij naar verschillen in bijvoorbeeld ligging en het aantal kubieke meters van de woning.

 

7. Ik ben het niet eens met de vastgestelde WOZ-waarde. Wat moet ik doen?

Heeft u vragen of bent u het niet eens met de vastgestelde WOZ-waarde, dan adviseren wij u eerst het taxatieverslag op te vragen via e-mail: taxatieverslag@breda.nl en deze goed te bestuderen. In de mail vermeldt u uw naam, adres, telefoonnummer én uw Burgerservicenummer (BSN).

Als dit onvoldoende antwoord geeft dan neemt u contact op met onze medewerkers. Zij beantwoorden uw vragen zo goed mogelijk en verklaren eventuele onduidelijkheden. Als blijkt dat de uitgevoerde waardebepaling niet geheel correct heeft plaatsgevonden dan hoeft u misschien niet eens een bezwaarschrift in te dienen.

Heeft u na het inzien van het taxatieverslag en overleg met een van onze medewerkers nog reden om bezwaar te maken dan vraagt u een WOZ-beschikking aan. Tegen deze WOZ-beschikking kunt u vervolgens bezwaar indienen. U kunt geen bezwaar indienen zonder een WOZ-beschikking.

 

8. Hoe vraag ik een WOZ-beschikking aan?

U vraagt de WOZ-beschikking op via e-mail: woz@breda.nl. De beschikking wordt daarna automatisch aan u verzonden.

U kun de WOZ-beschikking ook opvragen wanneer uw verhuurder de nieuwe huur in mei, juni of juli aan u bekend maakt.

U moet uw bezwaar binnen 6 weken na de datum van de WOZ-beschikking indienen. Na deze termijn is geen bezwaar meer mogelijk en staat de WOZ-waarde vast.

 

9. Hoe dien ik bezwaar in?

Heeft u na het inzien van het taxatieverslag en overleg met een van onze medewerkers nog reden om bezwaar te maken dan doet u dat via e-mail: woz@breda.nl of per post aan: gemeente Breda, Hoofd Afdeling Administratie & Basisregistraties, Postbus 90156, 4800 RH Breda.

In het bezwaarschrift vermeldt u in ieder geval:

 

10. Wanneer krijg ik een antwoord op mijn bezwaarschrift?

Binnen twee weken na ontvangst van uw bezwaar stuurt de gemeente een ontvangstbevestiging.

De gemeente moet een beslissing nemen in het kalenderjaar waarin u het bezwaarschrift heeft ingediend. Heeft u uw bezwaarschrift ingediend in de laatste 6 weken van het kalenderjaar? Dan moet de gemeente binnen een periode van 6 weken een beslissing nemen. De gemeente kan de termijn met maximaal 6 weken verlengen.

Bezwaarschriften worden zoveel mogelijk op volgorde van binnenkomst afgewerkt. De behandeltijd van een bezwaarschrift is afhankelijk van de reden van het bezwaar. Daarnaast kan bij de behandeling blijken dat een hertaxatie of nader onderzoek nodig is.